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Crujidos, pero no grietas, en los cimientos del mercado inmobiliario

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Crujidos, pero no grietas, en los cimientos del mercado inmobiliario
Por Daniel Quintero CFA CMT   |  17.08.2022 06:55
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A pesar de la reciente serie de datos sobre la vivienda en Estados Unidos, prevemos un mercado inmobiliario relativamente estable a corto plazo. Es cierto que las condiciones aún no han vuelto a la normalidad. El deterioro de la confianza de los constructores y de los consumidores, el aumento de los tipos hipotecarios, la asequibilidad históricamente baja, el descenso de las viviendas iniciadas y de los permisos de construcción, y los inventarios récord de viviendas existentes a la venta, entre otros factores, tienen implicaciones significativas para el sector de la vivienda y, por tanto, para la economía en general. Pero, en mi opinión, no son pruebas de una burbuja inmobiliaria a punto de estallar. 

Dejando de lado el pesimismo de los consumidores, la demanda de viviendas sigue siendo saludable. Además, los tipos de interés hipotecarios se han moderado desde la primavera y las normas de préstamo siguen siendo rigurosas. ¿Y esos constructores de viviendas desanimados? La confianza ha bajado mucho este año, pero se ha mantenido por encima de su media a largo plazo (gráfico 1).

Pero sigue habiendo mucho dolor, especialmente para los inquilinos. 

Tradicionalmente, las personas que se ven excluidas de la propiedad de una vivienda unifamiliar han recurrido al mercado de alquiler, donde las casas, los apartamentos y otras viviendas multifamiliares han ofrecido opciones más asequibles. Pero las limitaciones de la oferta, las tendencias demográficas que favorecen el alquiler frente a la propiedad y los esfuerzos de algunos propietarios por recuperar las pérdidas relacionadas con la pandemia han hecho que el alquiler medio nacional se dispare hasta los 2.000 dólares al mes por primera vez en la historia, según Redfin. 

La gravedad de la inflación de los alquileres varía según la región, de acuerdo con los datos del refugio del IPC (Figura 2). Los informes anecdóticos indican que las guerras de ofertas son ahora comunes en el mercado de alquiler en medio de la persistente escasez de unidades. Esperamos que estas condiciones del mercado continúen durante algún tiempo.

Sentimiento mercado
Sentimiento mercado



Gráfico
Gráfico



Los inversores inmobiliarios deberían estar bien posicionados, especialmente si sus exposiciones sectoriales y regionales están alineadas con las tendencias demográficas y de oferta y demanda imperantes. Los constructores siguen recuperándose de la crisis financiera mundial, y la construcción de viviendas sigue estando por encima de la tendencia. Esto refuerza la estabilidad de los precios a largo plazo en el sector y apoya nuestra perspectiva constructiva.

Al mismo tiempo, los consumidores estadounidenses están sintiendo la presión del aumento de los precios de la vivienda y de los costes de alquiler, lo que les hace frenar su gasto en otros bienes y servicios. Un reciente informe de Bank of America (NYSE:BAC), por ejemplo, mostraba un descenso en las compras con tarjeta de crédito. Los consumidores que gastan menos acabarán afectando a los beneficios de las empresas. Esto, junto con la continua incertidumbre económica general, sugiere que la volatilidad del mercado persistirá.

Conclusión: seguir a la defensiva

Hay varias maneras de hacerlo, pero la mayor fuente de volatilidad de la cartera es la renta variable. Como se viene diciendo desde hace tiempo, los valores de crecimiento de dividendos. Suelen ser de mayor calidad y obtienen una mayor parte de su rentabilidad total de los dividendos que de la revalorización de los precios.

Otra forma de mantenerse a la defensiva es trasladar parte del riesgo de la renta variable a estrategias que sigan ofreciendo rentabilidad al alza pero con un riesgo a la baja decididamente menor. El sector inmobiliario privado entra en esta categoría, ya que ha proporcionado rendimientos constantes a lo largo del tiempo (incluso en 2022), al tiempo que ha evitado los escenarios de rendimientos extremos (al alza o a la baja) en comparación con otras clases de activos. El gráfico 3 muestra la distribución de los rendimientos entre los REIT, la renta variable estadounidense y el sector inmobiliario privado.

Rendimientos
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