Por Tom Arnold y Saikat Chatterjee
LONDRES, 11 mar (Reuters) - Con su llamativa fachada, el Palazzo delle Poste, en el corazón de Milán, es uno de los espacios para oficinas más elegantes de Europa y acoge a empresas como JPMorgan (NYSE:JPM) y la primera tienda Starbucks (NASDAQ:SBUX) de Italia.
Tras haber estado vacío durante parte del 2020, cuando la pandemia de COVID-19 envió a los trabajadores de la oficina a casa, el edificio de principios del siglo XX se vendió este mes a un grupo de inversores privados coordinados por Mediobanca (MI:MDBI) de Italia por 246,7 millones de euros (293,3 millones de dólares), 27 millones de euros por encima del precio de venta original.
La tasa de capitalización del 2,8%, el rendimiento que se espera que genere la propiedad, es un récord para las oficinas en Milán.
Después de un año en el que el trabajo remoto y la distancia social se han afianzado, dejando desiertas las oficinas del centro de la ciudad, los locales comerciales y los hoteles, el beneficio de esta operación puede parecer contradictorio.
Pero agentes del mercado dicen que ilustra la confianza entre los inversores en que el sector de oficinas de alta gama resistirá el impacto del coronavirus, pese a las dudas que se ciernen sobre la viabilidad de espacios más ruinosos y en zonas menos atractivas.
"Las inversiones directas en propiedades de prestigio representan una oportunidad en términos de diversificación y retorno, en un momento en el que lo demuestra el creciente interés de nuestros clientes de patrimonio ultra alto", dijo Angelo Vigano, director de Mediobanca Private Banking.
Muchos inversores están apostando a que los rendimientos inmobiliarios superarán a las acciones y los bonos a medida que el mundo emerge de su letargo pandémico.
En un momento en que casi 14 billones de dólares en bonos globales no ofrecen rendimientos, las inmobiliarias ofrecen retornos anuales basados en los precios actuales del 3% al 4%, según datos de JPMorgan y Refinitiv.
El retorno se compara con el 1,6% de la deuda pública de Estados Unidos y el -0,3% de la deuda alemana, o rendimientos por dividendos de alrededor del 1,6% de las acciones de Estados Unidos.
Las propiedades también se consideran una buena protección contra la inflación, que se espera que se acelere en los próximos años por las campañas de estímulo de los gobiernos y los bancos centrales.
La inflación es "un fuego lento que se cierne sobre los activos financieros, pero es un viento a favor para los activos reales como los bienes raíces", dijo Mike Kelly, director de activos múltiples de PineBridge Investments, que compró en octubre Benson Elliott, una administradora de fondos inmobiliarios con sede en Reino Unido.
"Por el momento, estos son mercados muy perturbados, lo que ofrece un buen punto de entrada", agregó.
Después de un duro comienzo en 2020, las inversiones inmobiliarias globales en el período de octubre a diciembre aumentaron un 65% respecto del trimestre anterior a 267.000 millones de dólares, amortiguando la caída general del 28% del año, dijo Jones Lang LaSalle.
Los datos del especialista de la industria Global SWF muestran que las inversiones inmobiliarias de los fondos de pensiones públicos alcanzaron un máximo de dos años y medio en diciembre.
NUEVAS OPORTUNIDADES
La interrupción vinculada a la pandemia significa oportunidades en oficinas antiguas que se pueden arreglar, parques minoristas en mal estado que se pueden reformar y bodegas que surgen para atender la explosión del comercio electrónico.
Blackstone (NYSE:BX), el vendedor de Palazzo delle Poste y propietario de 368.000 millones de dólares en activos inmobiliarios en todo el mundo, reconoce que el trabajo y el consumo posterior a la pandemia podrían ser radicalmente diferentes.
"Nuestro objetivo es crear activos de la más alta calidad, basados en lo que los inquilinos querrán mañana", dijo James Seppala, director de inmobiliarias en Europa de Blackstone.
"Particularmente, en respuesta a la pandemia, la seguridad y el bienestar de los empleados está primero en la mente de los inquilinos".
El desafío de encontrar la inversión adecuada es considerable. Muchos empleadores en los centros de las grandes ciudades, como HSBC y Standard Chartered (LON:STAN), planean reducir el espacio de sus oficinas hasta en un 40%.
Los analistas de Citi predicen que el valor de las propiedades de oficinas en toda Europa podría caer entre un 25% y un 40% en tres años, y aconseja a los clientes deshacerse de las acciones de las empresas que ofrecen espacio para oficinas.
Nedgroup Investments de Sudáfrica ya se ha despojado de su exposición a oficinas en París, Sídney y especialmente Nueva York.
Pero muchos inversionistas entrevistados por Reuters continúan centrándose en las oficinas de alta gama.
Es probable que los inquilinos adopten un "enfoque híbrido", en el que el trabajo desde el hogar y las oficinas se complementen entre sí, dijo Paul Kennedy, director de estrategia y administrador de cartera inmobiliaria en Europa de JPMorgan Asset Management.
"Estas tendencias deberían proteger los edificios 'principales' a expensas de activos más marginales", agregó Kennedy.
A pesar del Brexit, las ganancias por oficinas en el centro de Londres superan a la mayoría de las ciudades europeas con un 4%, muy por encima del 2,8% de Fráncfort, dice el jefe de estrategia de M&G Real Estate, José Pellicer.
Los consultores Knight Frank predicen que las oficinas de Londres deberían atraer una inversión de más de 10.000 millones de libras este año frente a los 7.800 millones de 2020.
(1 dólar = 0,8412 euros)
(1 dólar = 0,7215 libras)
(Editado en español por Javier López de Lérida)