Madrid, 25 oct (.).- El Consejo de Ministros aprobará mañana el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que prevé la declaración de zonas de mercado residencial tensionado y la limitación en ellas del precio de los alquileres a los grandes tenedores, así como una subida máxima del 10 % al resto de arrendadores.
La regulación de los alquileres -que empezaría a afectar a los grandes tenedores 18 meses después de la entrada en vigor de la ley- ha sido el punto más conflictivo en la negociación de casi un año entre los socios de gobierno.
Para los socialistas representaba una 'línea roja', mientras que para Unidas Podemos era un aspecto irrenunciable, al que accedió hace unas semanas el presidente Pedro Sánchez a cambio de encarrillar los presupuestos de 2022.
MERCADO TENSIONADO DE VENTA O ALQUILER
El anteproyecto de ley, que mañana aprobará el Gobierno en primera lectura con la intención de enviarlo al Congreso "antes de que termine el año", establece que serán las administraciones competentes (comunidades autónomas) las que podrán declarar, "de acuerdo con su normativa reguladora", zonas de mercado residencial tensionado "en cualquiera de sus modalidades", es decir, compraventa o alquiler.
Para ello, deberán constatar que "la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares".
Además, tendrán que verificar que "el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración un crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente", según el borrador al que ha tenido acceso EFE.
La vigencia de la declaración será de tres años, prorrogable anualmente, y en el último trimestre de cada año el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará una resolución con la relación de zonas que hayan sido declaradas de mercado tensionado.
DEFINICIÓN DE GRANDES TENEDORES
La ley, que introduce el deber legal de los grandes tenedores de informar a la administración para "evitar prácticas de retención y desocupación indebidas", define a estos como "la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2".
No obstante, permite a las comunidades que sobre esa base defina otros criterios "acordes a la realidad y características de la zona" que quiera declarar tensionada.
MEDIDAS DE CONTENCIÓN DE RENTAS
Le ley de vivienda regula los contratos de alquiler mediante una disposición final que modifica la ley de arrendamientos urbanos y que amplía la duración de estos de cinco a ocho años, si el arrendador es persona jurídica, y de siete a diez años, si es persona física.
Transcurrido ese tiempo y en el caso de las zonas tensionadas, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria "que deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes".
Otra de las limitaciones es que "se haya suscrito un nuevo contrato con las limitaciones en la renta que en su caso procedan o el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".
En el caso de los nuevos contratos que se firmen en zonas tensionadas, "la renta pactada al inicio del nuevo contrato solo podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 % sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda", en varios supuestos.
Entre ellos, que la vivienda haya sido objeto de rehabilitación en los dos años anteriores o de mejoras de accesibilidad u otras que supongan un ahorro de energía primaria no renovable del 30 %. También cuando el contrato se firme por un periodo de diez o más años o se establezca el derecho de prórroga.
18 MESES PARA QUE LA REGULACIÓN AFECTE A GRANDES TENEDORES
Si el arrendador es una persona jurídica y gran tenedor y el inmueble está en zona tensionada, "la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de precios de referencia".
Esa regulación "se aplicará a los contratos que se formalicen una vez transcurridos 18 meses desde la entrada en vigor de la ley y una vez se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia".
INCENTIVOS FISCALES
Para incentivar fiscalmente el alquiler a precios asequibles, el texto establece para los nuevos contratos una reducción general en el IRPF del 50 % del rendimiento neto, que llega hasta el 90 % para los caseros de zonas tensionadas que rebajen un 5 % el precio de sus alquileres en relación a la última renta del anterior contrato.
La reducción será del 60 % en caso de viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores y del 70 % para el contribuyente que alquile por primera vez su vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años.
El texto que llegará mañana al Consejo de Ministros da la posibilidad a los ayuntamientos de aplicar un recargo de hasta el 150 % de la cuota líquida del IBI a viviendas desocupadas durante más de dos años sin causa justificada.
Para incrementar el parque público, establece la reserva del 30 % del suelo urbanizado en las nuevas promociones para vivienda pública y, de ese porcentaje, la mitad para alquiler.
Junto a la vivienda protegida y "para incrementar la oferta a corto plazo", la ley crea la figura de la "vivienda asequible incentivada", como aquella de titularidad privada con beneficios urbanísticos y fiscales destinada al alquiler a precios reducidos.