Invertir en inmuebles: Beneficios, estrategias y guía básica

Existen diversas maneras de invertir en inmuebles. Entre ellas podemos destacar las cinco siguientes.

Adquirir un inmueble en preventa viene a ser comprarlo antes de que su construcción haya finalizado. A cambio de ello, el comprador logra una ventaja importante: el precio de compra del inmueble es más bajo que si ya estuviese construido.

En principio, con este tipo de inversión inmobiliaria, ganan las dos partes:

1. La constructora tiene garantías de que va a vender el inmueble, de manera que lo construye tranquilamente sin el temor de que después no pudiese venderlo.
2. El comprador adquiere un inmueble por un precio menor y más barato. Y no sólo esto ya de por sí es una ventaja importante, es que además, como lo ha comprado a un precio más bajo y por debajo de mercado y de su valor real, si el día de mañana decide venderlo, el margen de beneficio de la operación resultará sustancialmente más elevado y rentable, habiéndose convertido de esta manera en una gran inversión.

Esta es la clásica forma de invertir en inmuebles en general y en España en particular.

Tiene una serie de ventajas como son:

• Si el titular del inmueble necesita dinero, siempre puede deshacerse del inmueble y venderlo. Si el inquilino ya se fue porque finalizó el contrato de arrendamiento no hay problema. En caso de estar aun viviendo en el inmueble el inquilino, también lo puede vender y el nuevo titular se convierte en el nuevo arrendador del inquilino teniendo que respetar el contrato de alquiler que está vigente.
• Si se compra un inmueble para arrendarlo implica ventajas fiscales, como por ejemplo una desgravación de hasta un 60% en el IRPF. Hay que estar atento al tema de desgravaciones, ya que si bien existe la desgravación a nivel general, también cada Comunidad Autónoma tiene sus propias desgravaciones.
• Si todo transcurre con normalidad es una inversión de lo más tranquila sin tener que hacer prácticamente nada.

A colación de esto último, podemos también enumerar una serie de riesgos o desventajas, como por ejemplo:

• Nos puede tocar un inquilino problemático. Puede ser moroso que no paga cada mes su renta de alquiler, que está siempre exigiendo al casero que le arregle continuos desperfectos que algunos de ellos le corresponde a él y otros no, que es un vecino que enturbia el buen ambiente en la comunidad, que a la finalización del contrato de arrendamiento decide quedarse en la vivienda.
• Y siguiendo con el tema de inquilino problemático: El hecho de que no pague cada mes su renta no solo implica que no obtenemos una rentabilidad por la inversión, sino que además perdemos dinero, ya que el inmueble tiene una serie de gastos extra como el seguro de la vivienda, el pago de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basura, derramas, reformas cuando finalmente se vaya.
• Este tipo de inversión no se caracteriza precisamente por su ratio de liquidez. Si de repente necesitamos dinero y queremos vender el inmueble, es un proceso que lleva su tiempo, en función de una serie de factores (precio de venta, ubicación, estado, antigüedad, a reformar o no, vecinos) puede llevar incluso bastante tiempo.
• También cabe la posibilidad de que no se encuentre un inquilino rápidamente (por ejemplo porque no encontramos el perfil que buscamos o bien porque no cumple con la solvencia exigida)  y la búsqueda se demore en el tiempo. Esto también supone perder dinero con la inversión, ya que a no generamos ingresos pero sí tenemos que seguir pagando gastos (hipoteca, seguro, comunidad, IBI, consumo mínimo de luz, agua, gas).

A pesar de los inconvenientes que trae, invertir en inmuebles para arrendarlos es un tipo de inversión bastante rentable.

Otra manera de invertir en inmuebles es a través de fondos de inversión especializados en el sector.

En este caso tendríamos, por un lado, aquellos fondos que invierten directamente en inmuebles que se ponen en arrendamiento, y por otro lado fondos que invierten indirectamente en inmuebles mediante la compra de acciones de empresas del sector que cotizan en Bolsa.

En este segundo caso, tienen a su favor estos fondos de inversión que invierten de manera diversificada, no ponen todos los huevos en la misma cesta, de manera que invierten en acciones de muchas compañías.

Algunos ejemplos de fondos de inversión serían

1. Schroder International Selection Fund Global Cities.
2. Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund.
3. Robeco Capital Growth Funds Sustainable Property Equities.

Este tipo de inversión ha vivido su boom relativamente hace poco tiempo.

El crowdfunding se basa en la unión de inversores para invertir mediante plataformas (como por ejemplo Urbanitae, Estateguru, Housers) que son las que se encargan de seleccionar y ejecutar las inversiones.

Este modo de invertir tienes sus propias ventajas como son:

• Las plataformas compran los inmuebles, los reforman y los venden. Las ganancias luego las reparten entre los inversores.
• No se necesita tener una importante cantidad de dinero, es más, muchas plataformas permiten empezar con 50-60 euros.
• No es necesario tener ni conocimientos ni experiencia en este ámbito, ya que es la plataforma la que se encarga básicamente de todo.

Una SOCIMI es una Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario, un vehículo de inversión en el sector inmobiliario.

Esta forma de inversión en inmuebles surgió en Estados Unidos en los años 60 y su nombre es REIT, y posteriormente llegó a Europa para canalizar las inversiones inmobiliarias a través de las sociedades que cotizan en bolsa.

Una SOCIMI en realidad lo que hace es invertir comprando inmuebles (viviendas, locales, oficinas) urbanos para arrendarlos.

Así pues, el objetivo de las SOCIMI es la compra, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles para alquilarlos.

Las SOCIMIS retribuyen cada año a sus accionistas y reparten el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler y el 50% de las ganancias por ventas de activos.

Tienen como requisito que la permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento es de 3 años para inmuebles adquiridos y 7 años para los inmuebles promovidos por la sociedad.