Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona

Es un hecho que el tema de la jubilación preocupa a la mayoría de las personas. El coste de la vida sigue aumentando, como bien indica el IPC o la tasa de inflación. Parece que, el día de mañana, poder vivir holgadamente única y exclusivamente de la pensión pública es una quimera para la gran mayoría de personas.

Es por ello que siempre que se pueda económicamente, se disponga de una alternativa que complemente la pensión que recibiremos. Una buena alternativa para solucionar este problema sería la hipoteca inversa.

¿Qué es una hipoteca inversa? La hipoteca inversa es un producto de ahorro mediante el cual nuestra vivienda pasa a convertirse directamente en una renta mensual vitalicia, de manera que el titular de la vivienda sigue conservando la vivienda, puede seguir utilizándola para vivir en ella, e incluso arrendarla, y a cambio recibe un dinero periódicamente hasta su fallecimiento.

La idea a tener en cuenta es que mediante la hipoteca inversa, seguimos conservando la propiedad de la vivienda, podemos vivir en ella o alquilarla (no se puede vender) y recibimos una renta periódica vitalicia que se sabe previamente de cuánto es. Se conserva la propiedad, el uso y disfrute, pero no se puede vender a terceros.

La renta la recibe el titular de la vivienda hasta su fallecimiento y en ese momento la renta pasa a recibirla periódicamente su cónyuge al margen de que sea o no propietaria del inmueble.

1. Hipoteca inversa vitalicia: se tiene derecho a una renta mensual vitalicia. Esta hipoteca está formada por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito. En este caso la aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado.
2. Hipoteca inversa temporal: se recibe una renta durante un periodo de tiempo previamente negociado en el que se recibiría el total del valor de venta de la vivienda. Una vez cubierto el valor de la vivienda no se perdería el uso de la misma pero se dejaría de percibir renta.
3. Hipoteca inversa de disposición única: se recibe una única cantidad de dinero atendiendo al valor de tasación de la vivienda.

Para poder disfrutar de una hipoteca inversa es necesario cumplir con una serie de requisitos. A continuación, se muestra una lista con algunos requisitos de las hipotecas inversas:

• El titular del inmueble ha de tener más de 65 años de edad. Este requisito va variando y con el paso del tiempo tiende a exigirse más, como mínimo la edad oficial de jubilación. Es más, hay bancos que ya llegan a exigir un mínimo de 69 años.  
• Dicho titular del inmueble y su cónyuge tienen que residir en España.
• El inmueble no puede tener cargas económicas, es decir, ha de estar libre de hipotecas
• El inmueble ha de ser considerado como vivienda habitual, de manera que por ejemplo la residencia de veraneo o de vacaciones no es susceptible de una hipoteca inversa.
• El inmueble ha de estar situado en una población urbana y su tasación ha de superar los 150.000 euros.

Estos son, en líneas generales, los principales requisitos de las hipotecas inversas, pero cada entidad puede exigir otros adicionales.

La mecánica de funcionamiento de una hipoteca inversa es sencilla. El titular de una vivienda de primer uso que no tenga cargas, solicita la hipoteca inversa al banco. Éste procede a la tasación de la vivienda. El banco le abona una renta periódica vitalicia cuya cuantía irá en función de dicha tasación y de la edad del dueño de la vivienda y del cónyuge.

La entidad se encargará de adelantar los gastos a cuenta del préstamo y el único gasto que sí habrá que abonar directamente sería el de tasación de la vivienda.

El propietario de la vivienda no pierde en ningún momento la titularidad sobre la misma y puede seguir viviendo en ella o alquilarla (salvo los alquileres vitalicios o los de renta mínima). De esta manera puede obtener, además de la renta vitalicia del banco, un pago de alquiler y aumentar sus ingresos.

Otro punto importante a destacar en el funcionamiento de las hipotecas inversas, es que si el propietario decide seguir viviendo en la vivienda, está obligado a seguir pagando los gastos propios del uso como la comunidad, los suministros de la vivienda, la Tasa de Residuos Urbanos. Sin embargo, es la empresa quien ha de pagar el IBI, las derramas extraordinarias, el seguro del continente de la casa y de los gastos derivados de la operación, como la notaría.

Al fallecer el titular de la vivienda, la renta periódica pasará a recibirla su cónyuge aunque no sea titular de la vivienda.

Tras fallecer el cónyuge, los herederos tienen que decidir si se quedan con la vivienda o renuncian a ella:

• Quedarse la vivienda que han heredado. Para ello han de pagar a la entidad bancaria un dinero.
• Renunciar a la herencia y de ésta manera no tener que pagar nada al banco.

Disponen de 12 meses desde el fallecimiento para decidir qué opción escogen.

• Permite al titular de una vivienda obtener un pago periódico de por vida (luego a su cónyuge) y de ésta manera tener un complemento para su jubilación.
• Se conserva la titularidad de la vivienda y su uso, de manera que se puede seguir viviendo en ella o se puede alquilar y obtener más rentas.
• Garantiza una renta no sólo al titular del inmueble sino también a su cónyuge.
• La cuantía de la renta se conoce previamente.
• Pueden ser canceladas en cualquier momento. Para ello se devuelve la cantidad de dinero recibido hasta el día de la cancelación más los gastos iniciales abonados por la entidad y los intereses generados hasta el momento de la cancelación.

• La renta mensual que se recibe no se actualiza con el IPC, es decir, se mantiene constante hasta el final, salvo que las partes acuerden su actualización.
• Los herederos, si deciden no devolver el dinero al banco, no heredarán la vivienda.
• A día de hoy la cuantía de la renta se considera por debajo de lo que debería ser.
• Generalmente se exige que el valor de la vivienda sea superior a 150.000 euros y que se encuentre en núcleos urbanos. Esto descarta un buen número de viviendas.

Para conseguir la cuantía de la renta vitalicia que se recibirá, tienes que realizar el cálculo de la hipoteca inversa teniendo en cuenta varios factores:

1. La edad del dueño y de su cónyuge: a mayor edad, mayor renta. Si se realiza una hipoteca inversa con 72 años, la renta a recibir será mayor que si se hace con 66 años, ya que al tener mayor edad la esperanza de vida es más baja y por tanto al dueño no le saldría a cuenta. Precisamente por el tema de la esperanza de vida, las mujeres que hacen una hipoteca inversa reciben una renta menor que los hombres, puesto que desde el punto de vista estadístico viven más.
2. El valor de la vivienda tras la tasación: cuanto mayor sea el valor de la vivienda tras realizarse la correspondiente tasación, mayor será la renta.

Estos son los principales factores a tener en cuenta cuando se realice el cálculo de la hipoteca inversa para ver si es rentable o no adentrarse en esta alternativa económica.