Por Andrés González y Robert Hetz
MADRID (Reuters) - Según el refranero español, no es una buena idea empezar la casa por el tejado. Pero eso es justo lo que está haciendo una nueva empresa, y su negocio está creciendo.
Ante la falta de suelo disponible en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, la empresa de ingeniería La Casa por el Tejado está construyendo apartamentos en los tejados de las casas, una muestra más del regreso del sector inmobiliario tras ocho años a la deriva.
Los precios de los inmuebles están cerca de niveles precrisis en zonas céntricas de las grandes ciudades, los alquileres y las hipotecas están creciendo, los precios de los hoteles y los resorts se están disparando y se espera una nueva ronda de fusiones y adquisiciones entre los grandes grupos del sector.
Aunque el mercado en general está lejos de los máximos de los años de la burbuja, antes de la crisis financiera global, pocos habrían predicho la recuperación actual tras el crash de 2008, que destruyó dos millones de empleos y puso en cuestión la economía.
"Hemos identificado más de 4.000 edificios con tejados disponibles para construir", afirma Joan Artes, fundador de La Casa por el Tejado, una compañía que crea apartamentos prefabricados y los sube en grúa a los tejados.
"En un momento en el que falta espacio para construir, estamos hablando de más de dos millones de metros cuadrados".
La recuperación del sector ha ayudado a que España se convierta en una de las pocas historias de éxito económico en Europa, con un crecimiento estimado del 3 por ciento en 2017. La construcción supone cerca del 10 por ciento del PIB español.
Pero hay algunas dudas de que el mercado pueda ralentizarse si los tipos de interés suben. Enrique Losantos, consejero delegado de Jones Lang LaSalle (JLL), afirma que uno de los principales riesgos vendría de la política monetaria.
Los tipos de interés del Banco Central Europeo están todavía en mínimos pero se prevé que el año que viene comience a recortar su programa de recompra de activos. La Reserva Federal de EEUU ya ha subido los tipos de interés y apunta que acelerará estas alzas en 2017.
"Hay algunas operaciones y/o algunas carteras que se están construyendo a rentabilidades muy ajustadas y podrían sufrir si se produce un shock de tipos de interés y/o no se recuperan más rápidamente los niveles de renta sobre los que se construyeron los planes de negocio de las mismas", dijo Losantos.
"Pero la escasa deuda aplicada a la gran mayoría de adquisiciones recientes acompañadas de sus correspondientes coberturas de tipo de interés están haciendo de escudo ante esas potenciales subidas de tipos", agregó.
Las rentabilidades en el mercado residencial se mantienen en el 5,9 por ciento o cercanas al 3 o al 4 por ciento en el centro de Madrid y Barcelona para las casas "premium", según la web Idealista. Esta cifra se sitúa en el 7,4 por ciento y en el 8,4 por ciento, respectivamente, para los espacios de oficinas y comerciales.
La deuda española a 10 años se sitúa en el 1,4 por ciento.
BONANZA TURÍSTICA
Un nuevo "El Dorado" con rentabilidades de hasta el 11 por ciento se está situando en el centro de la escena: los hoteles y apartamentos turísticos.
Entre los actores destacados está Hispania (MC:HIS), participada por los multimillonarios George Soros y John Paulson, que ha comprado 16 hoteles en Madrid, principalmente en Canarias y Baleares.
En una reciente presentación a inversores, la empresa dijo que ha invertido 1.100 millones de euros en 10.532 habitaciones de hotel con un retorno anual del 10,1 por ciento, frente al 6,5 por ciento y el 4,4 por ciento de los activos de oficinas y residenciales.
Hispania ha comprado recientemente cuatro nuevos hoteles en Ibiza y Lanzarote por 113 millones de euros, de los que espera obtener unos retornos del 8 y el 10,2 por ciento.
Miguel Vázquez, director general de la consultora inmobiliaria Irea, que recientemente asesoró al fondo de inversión alemán Aquia en la compra de un pequeño hotel en el madrileño barrio de las Letras, dice que espera una inversión de alrededor de 1.800 millones de euros en 2016, o el 20 por ciento del total del sector, frente al 7 por ciento de 2014.
Sin embargo, cree que se está formando una "pequeña burbuja" en los hoteles de lujo en Madrid, donde la falta de inmuebles a la venta y la fuerte demanda de inversores institucionales por ese tipo de activos ha llevado a los precios a subir muy rápido.
El hotel Villamagna, de cinco estrellas, se vendió por 180 millones de euros este año, aproximadamente 1,2 millones de euros por habitación, y el Ritz se traspasó a un precio cercano al millón de euros por habitación.
"A estos precios, no puedes obtener una rentabilidad muy alta", dijo Vázquez, que añadió que las rentabilidades para este tipo de activos han caído hasta alrededor del 5 por ciento.
EL BOOM DE LAS FUSIONES
Al calor del mercado, las fusiones y adquisiciones también se están animando y se espera que muchas compañías acaben integrándose para aprovechar unos mayores precios inmobiliarios más que en la búsqueda de la reducción de costes.
Se rumorea que la empresa patrimonialista Colonial (MC:COL), uno de los grandes nombres que han sobrevivido a la crisis, esta estudiando hacerse con Axiare (MC:AXIA).
En tanto, el gestor de activos Pimco ha incrementado su participación en Lar mientras que Neinor, propiedad del fondo estadounidense Lonestar, está estudiando salir a bolsa, según varias fuentes.
"Yo creo que el sector seguirá consolidandose, seguirá habiendo fusiones y adquisiciones, entre las socimis y nosotros seremos una decena de empresas grandes. Yo creo que el movimiento seguirá", declaró el presidente de Colonial, Juan José Brugera, que no quiso realizar comentarios sobre el supuesto interés por Axiare.
El presidente de Neinor, Juan Velayos, tampoco quiso comentar los planes específicos de su compañía, incluida la salida a bolsa, pero dijo que la recuperación no ha hecho más que empezar y espera que las nuevas promociones alcancen los 200.000 frente a las 50.000 actuales.
Esta fuerte actividad promotora llevará a una mayor consolidación en este subsector, según el consejero delegado de CBRE, Adolfo Ramírez-Escudero.
"La consolidación la veo más en el sector promotor ... en los dos próximos años habrá más habilitación de jugadores porque prácticamente han desaparecido todos los que había con cierto tamaño", explicó.