El mercado inmobiliario estadounidense está al borde del colapso: ¡alarma en una conocida agencia de calificación! Las tasas hipotecarias están aumentando mientras caen las ventas de casas nuevas

FXMAG Spain - Los problemas económicos en los EE.UU. tienen un impacto directo en el mercado inmobiliario. Las lecturas macroeconómicas recientes están causando una ansiedad considerable y los consumidores están preocupados por la crisis que se avecina. Moody's (NYSE:MCO) pronostica que en 2023-24, los precios inmobiliarios en Estados Unidos tendrán una tendencia a la baja.

• El mercado inmobiliario estadounidense está bajo una gran presión, las ventas de casas y apartamentos están cayendo.
• Las acciones de la Fed reducen la demanda del mercado.
• Solo el 21% de las propiedades puestas a la venta el año pasado estaban disponibles para hogares promedio.

Moody's publicó un pronóstico aterrador, según el cual los precios inmobiliarios en EE. UU. registrarán una tendencia a la baja en 2023-2024. Los analistas estiman que, en términos anuales, la caída de los precios de la vivienda ascenderá hasta un 4%.

Entre junio de 2022 y febrero de 2023, los precios de las propiedades cayeron un 12%. Además, las ventas de casas y apartamentos existentes se han derrumbado y las tasas hipotecarias están aumentando.

Aquí va un hilo explicando por qué el inmobiliario comercial en EE.UU. puede desencadenar la siguiente crisis y esta obligará a la Reserva Federal a volver a iniciar el manguerazo de liquidez a través de nuevas QEs.

Esto es vital para el devenir de los mercados.

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— Luis Miguel Ortiz (@LuisMiguelValue) April 16, 2023

Vale la pena recordar que la demanda de bienes raíces aumentó durante la pandemia, la cual continuó en los siguientes meses de 2021. Cuando la Fed comenzó a subir las tasas de interés en marzo de 2022, debilitó efectivamente la demanda. A partir de mediados de 2022 se aprecia una disminución de los precios. Según los analistas de Moody's, la alta tasa de interés del préstamo y el aumento del nivel de precios pueden restringir efectivamente la demanda en los próximos años.

Disminución de precios inmobiliarios en importantes centros urbanos

El deterioro de la situación en el sector inmobiliario estadounidense puede evidenciarse en la caída de los precios en ciudades como San Francisco, Las Vegas, San Diego y Seattle. El mercado inmobiliario en los EE. UU. es muy diverso y el rango de precios depende estrictamente del estado. Según Moody's, la venta de nuevas inversiones este año a escala nacional puede caer hasta un 20%.

Al mismo tiempo, la asequibilidad de comprar una casa está en su nivel más bajo en décadas. Según los datos de la agencia inmobiliaria Redfin, solo el 21 % de las propiedades residenciales que se pusieron a la venta el año pasado eran asequibles para el hogar estadounidense promedio.

Las mayores caídas de precios en las ciudades

Fuente: Realtor.com

¿Tienen los estadounidenses razones para estar preocupados?

Los datos inmobiliarios deben compararse con las últimas lecturas macroeconómicas. Hablando del aumento del desempleo y una recesión proyectada, los expertos temen que el mercado pueda estar al borde. Los analistas de Moody's Investors Service señalan que tras un fuerte aumento de los precios hasta mediados del año pasado, los valores han caído en 12 de los últimos 13 meses.

Gráfico 1. Ventas de viviendas usadas en EE. UU. en los últimos años.

Fuente: Investing.com 

La situación en el mercado inmobiliario de EE. UU. una vez más plantea preocupaciones sobre una repetición de 2008: la crisis global que golpeó a las economías del mundo. En 2023, la crisis puede no estar necesariamente relacionada con las viviendas unifamiliares, sino con los bienes raíces comerciales. Este es, entre otros este sector fue el que más sufrió tras el reciente colapso de SVB.

En este caso, la respuesta a la pregunta sobre la posibilidad de una crisis puede ser la relación LTV, que informa sobre la relación entre el préstamo y el valor de la propiedad. Actualmente, su valor es de un máximo del 75%, por lo que los prestamistas estadounidenses pueden ofrecer un préstamo del 75% en relación con una determinada inversión. Si hubiera quiebra y el banco tuviera que vender la instalación, el precio tendría que bajar más de un 25%, entonces solo se cobraría la pérdida.

En 2008, la relación LTV fue del 100% para los préstamos para vivienda. Esto significaba que la probabilidad de insolvencia de los hogares era mayor de lo que es ahora para las empresas.

También vale la pena señalar que este sector está financiado en gran medida por prestamistas regionales pequeños y medianos. Se estima que hasta el 80% de la deuda inmobiliaria comercial pendiente tras el colapso del SVB está en manos de instituciones regionales. Esto puede implicar nuevas amenazas para el sector.

La deuda hipotecaria comercial alcanzará su vencimiento en los próximos años. Aunque la situación se ha controlado, los bancos todavía están menos dispuestos a otorgar préstamos debido a la menor base de depósitos.