MERLIN Properties SOCIMI, S.A. (MRL.MC), sociedad de inversión inmobiliaria (REIT) líder en España, ha presentado sus resultados financieros para 2023 en una reciente "earnings call" dirigida por su Consejero Delegado, Ismael Clemente, y su Director General, Miguel Ollero. A pesar del descenso de las valoraciones inmobiliarias, MERLIN logró un crecimiento de los alquileres del 6,5% en términos comparables y registró una tasa de ocupación récord del 96,2%.
La compañía registró un buen comportamiento operativo en todas sus líneas de negocio, especialmente en oficinas y retail, lo que contribuyó a un crecimiento positivo de los ingresos. MERLIN también destacó su entrada estratégica en el mercado de centros de datos con la apertura de tres instalaciones. Desde el punto de vista financiero, los fondos procedentes de las operaciones (FFO) se situaron en 0,61 euros por acción, lo que supone un ligero descenso respecto al año anterior.
Sin embargo, si se excluye el impacto de la cartera de BBVA, los FFO habrían registrado un aumento del 9,6%. La empresa mantuvo una saludable ratio préstamo-valor (LTV) del 35% con tipos de interés fijos y una modesta actividad en adquisiciones y cesiones debido a las condiciones del mercado.
Aspectos clave
- MERLIN logró un crecimiento de los alquileres del 6,5% en términos comparables y una tasa de ocupación récord del 96,2% en 2023.
- La compañía entró en el sector de los centros de datos, abriendo tres instalaciones y planeando nuevas expansiones.
- El FFO por acción fue de 0,61 euros, ligeramente inferior al del año anterior, pero habría sido un 9,6% superior excluyendo el efecto de la cartera de BBVA.
- MERLIN mantuvo un ratio LTV del 35% y experimentó un descenso de las valoraciones inmobiliarias.
- La escasa actividad del mercado se tradujo en modestas adquisiciones y cesiones.
Perspectivas de la compañía
- MERLIN prevé mantener relativamente planos los niveles de ocupación en el sector de oficinas para 2024.
- La compañía anticipa un importante salto de valor en los centros de datos para compensar los descensos en las clases de activos tradicionales.
- El FFO estimado de MERLIN para 2024 es de 0,59 euros por acción.
Aspectos bajistas destacados
- Descenso de las valoraciones inmobiliarias, especialmente en centros comerciales y oficinas.
- Un ligero descenso de la ocupación de oficinas en Barcelona debido al exceso de oferta.
- Preocupación por el posible impacto de la revalorización de activos en la cartera de oficinas.
Aspectos destacados alcistas
- Fuerte actividad de arrendamiento con más de 300.000 metros cuadrados negociados.
- Las ventas de inquilinos en centros comerciales superan los niveles previos a COVID.
- Crecimiento positivo de las valoraciones de centros logísticos y de datos.
Fallos
- FFO por acción ligeramente inferior al año anterior debido al efecto cartera BBVA.
- Descenso de las valoraciones en el sector inmobiliario, especialmente en centros comerciales y oficinas.
Aspectos destacados
- Se debatió la valoración de MERLIN en comparación con sus homólogas europeas, sin que se facilitara información específica sobre la rentabilidad inicial neta.
- Se abordó el enfoque de la compañía sobre las tendencias del trabajo desde casa, las prácticas de indexación y los cambios en los alquileres.
- La tolerancia de MERLIN Properties con respecto a los alquileres se sitúa históricamente entre el 13% y el 14%.
MERLIN Properties ha demostrado resistencia en su rendimiento operativo en medio de los retos del mercado. La incursión estratégica de la compañía en el mercado de centros de datos y su compromiso con la sostenibilidad, como demuestra su inclusión en el Dow Jones Sustainability World Index, son indicativos de su enfoque proactivo hacia el crecimiento y la innovación.
Con planes de CapEx ofensivos centrados en centros de datos y logística, MERLIN se está posicionando para capitalizar las oportunidades de los mercados emergentes, al tiempo que mantiene un ratio LTV conservador y gestiona eficazmente su perfil de deuda. A pesar de la limitada competencia actual en el mercado español de centros de datos, MERLIN es consciente de los potenciales retos y competencia que pueden surgir en el futuro.
El progreso de la compañía en la comercialización de sus centros de datos, junto con sus esfuerzos para sortear los obstáculos burocráticos en la adquisición de energía, subrayan su enfoque estratégico de convertirse en un actor clave en el espacio de las infraestructuras digitales.
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