Madrid, 18 may (.).- El Banco de España cree que algunas medidas incluidas en el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, entre ellas el control de los precios de alquiler, las ayudas a los jóvenes y las modificaciones de los beneficios fiscales para los arrendadores, "podrían no tener el efecto deseado".
En su informe anual correspondiente a 2021, el regulador critica que el proyecto de ley "no contemple algunas actuaciones que podrían suponer un impulso estructural significativo de la oferta de vivienda en régimen de alquiler".
A ese respecto, echa de menos en la nueva norma -que se encuentra en fase de tramitación parlamentaria- "medidas que doten de una mayor seguridad jurídica efectiva a los propietarios de vivienda en régimen de alquiler".
Se queja de que el proyecto de ley "tampoco revisa ciertas regulaciones que impiden, dificultan o demoran la construcción de vivienda nueva o que restringen el uso residencial de los inmuebles, cuya modificación podría reducir las tensiones en los precios inmobiliarios en mercados locales que experimentan episodios de insuficiencia relativa de vivienda".
EFECTOS ADVERSOS
Respecto a las políticas de control de rentas, señala que, en general, "pueden ser efectivas para moderar a corto plazo el precio de los alquileres en los segmentos regulados, pero, al mismo tiempo, pueden causar aumentos de los precios del alquiler de vivienda en los segmentos no regulados del mercado".
Advierte que, a medio plazo, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados, también "pueden aparecer otros efectos adversos potencialmente significativos, como una contracción de la oferta o una falta de mantenimiento de los inmuebles".
En cualquier caso -subraya el informe- "para poder aplicar eficazmente este tipo de medidas es imprescindible disponer de estadísticas que identifiquen adecuadamente las zonas tensionadas".
Respecto a las ayudas a los jóvenes, apunta que, según la "evidencia empírica", en un mercado con una oferta relativamente inelástica "se corre el riesgo de que se produzca una transferencia de renta del sector público a los propietarios de las viviendas en alquiler, con subidas de precios que sufren también los inquilinos que no reciben el subsidio".
Por otro lado, el Banco de España subraya que, si bien la ley prevé un aumento de los beneficios fiscales para aquellos propietarios que alquilan a jóvenes de hasta 35 años —en caso de que las rentas no sobrepasen unos topes máximos— "también se ha reducido la deducción general del 60 % al 50 %".
Al tiempo que duda de la efectividad de esta ley para reducir las dificultades de acceso a la vivienda que afectan principalmente a jóvenes y a los hogares con rentas más bajas, el Banco de España considera conveniente actuar en este ámbito, en el que las condiciones se han "endurecido en los últimos años, tanto en la vivienda en propiedad como en la de alquiler", según constata.
"Unos precios del alquiler elevados, en comparación con las rentas del trabajo, aumentan la proporción de población en riesgo de exclusión social y de hogares con capacidad de gasto restringida en otros bienes y servicios", advierte.
RECUPERACIÓN IN.PLETA DEL MERCADO
Respecto al mercado de la vivienda, el informe recoge que los visados de obra nueva han recuperado los niveles 'precovid', pero que la "drástica disminución de las iniciaciones de viviendas en los trimestres centrales de 2020 ha seguido lastrando el volumen de obra ejecutada a lo largo de 2021 y en los primeros meses de 2022 y, por tanto, la inversión residencial".
Además, avisa de que "en la etapa más reciente, el ritmo de construcción de nuevas obras ha podido verse condicionado negativamente por cierta escasez de mano de obra en algunos oficios del sector".
También indica que "habrían podido empezar a tener una incidencia adversa en la actividad constructora las dificultades en el suministro de algunos materiales de construcción, que se han reflejado en un aumento continuado y de notable magnitud de su coste".
Tras destacar que la compraventa de viviendas "repuntó con fuerza en 2021" y que esta ha "compensado con creces" las caídas de 2020 en el segmento de nueva construcción, el informe habla de la "atonía de la ejecución de obra" y recuerda que el grueso de las transacciones se ha concentrado en el mercado de segunda mano.
RETRASO EN LOS FONDOS EUROPEOS
Respecto a los fondos europeos previstos para rehabilitar el parque edificatorio en España, el banco advierte de que "su implementación podría demorarse por la persistencia de los cuellos de botella en el sector".
Asimismo, el informe certifica que la preferencia observada en 2020 en España por comprar viviendas unifamiliares y casas ubicadas a las afueras de las grandes ciudades "tendió a revertir en 2021".