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El nuevo distrito empresarial de Madrid busca aprender de sus rivales

Publicado 11.01.2024, 13:36
Actualizado 11.01.2024, 13:41
© Reuters. FOTO DE ARCHIVO. Un tren de alta velocidad pasa junto a los pilares de nueva construcción que sostendrán una zona verde que se construirá sobre la estación de tren de Chamartín y sus vías, como parte del nuevo distrito de negocios de la capital espa

Por Charlie Devereux y Corina Pons

MADRID, 11 ene (Reuters) - Madrid ha puesto la primera piedra de un nuevo distrito de negocios que lleva planeándose tres décadas, pero con zonas similares en Londres, París y Nueva York en dificultades a medida que más gente trabaja desde casa, los críticos ven el riesgo de que el proyecto se convierta en un gigantesco elefante blanco.

Con una primera fase prevista para 2035, Madrid Nuevo Norte (MNN) añadirá a la capital 1,6 millones de metros cuadrados de oficinas, incluido el rascacielos más alto de España.

Los planes también incluyen 10.500 nuevas viviendas y un gran parque, mientras que la estación de Chamartín se modernizará para convertirse en el centro neurálgico de Madrid para los trenes de alta velocidad y de cercanías.

Ante la pérdida de inquilinos en zonas como Canary Wharf, en Londres, debido al aumento del trabajo a distancia, Crea Madrid Nuevo Norte ha estudiado 16 proyectos similares para prepararse para el futuro.

El jefe de estrategia, Miguel Hernández, explicó que la decisión de mezclar oficinas con viviendas, tiendas y restaurantes se basó en este estudio.

"Hoy en día, la gente quiere trabajar, vivir, tener ocio y comercios en zonas que no estén completamente vacías por la noche", dijo a Reuters.

Crea Madrid Nuevo Norte es un consorcio formado por el banco español BBVA (BME:BBVA), la inmobiliaria Merlin Properties (BME:MRL) y el constructor Grupo SanJose.

Trabaja con la alcaldía de Madrid en el proyecto, que ha estado paralizado por litigios durante casi 30 años.

MNN también intentará atraer a un abanico de inquilinos más diverso que el de los distritos empresariales que han dependido en gran medida del sector financiero para llenar sus oficinas. Entre ellos figuran empresas del sector sanitario, para aprovechar su ubicación junto a uno de los mayores hospitales de Madrid, dijo Hernández.

La tasa de vacantes en el distrito financiero de Nueva York casi se ha duplicado desde la pandemia, cuando se disparó el trabajo a distancia, hasta el 21% en el tercer trimestre de 2023, según el proveedor de datos inmobiliarios CoStar Group.

Las vacantes en La Défense de París se dispararon al 19,7% en el primer semestre de 2023 desde el 6,7% a finales de 2018, mientras que Canary Wharf ha perdido 9,3 hectáreas en la demanda de sus oficinas desde la pandemia, según CoStar.

HSBC está a punto de abandonar Canary Wharf por una oficina más pequeña en el centro de Londres, mientras que Barclays (LON:BARC) está reduciendo su huella allí. La larga presencia de Credit Suisse (SIX:CSGN) también es incierta tras su absorción por UBS (SIX:UBSG), que planea suprimir miles de puestos de trabajo.

Canary Wharf Group pretende adaptarse y diversificarse mediante el desarrollo de un gigantesco campus de ciencias de la vida y la construcción de más pisos, restaurantes y bares. Canary Wharf Group no respondió a una solicitud de comentarios.

MENOS DESPLAZAMIENTOS

Los españoles adoptaron el trabajo desde casa durante la pandemia de forma más laxa que algunos vecinos. Acuden a la oficina una media de 2,6 días a la semana, frente a la media europea de 1,8 días, según un estudio de CBRE —una de las mayores gestoras de inversiones inmobiliarias del mundo— publicado la semana pasada.

Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, afirma que este factor, unido a un desplazamiento más corto que a Canary Wharf o La Défense, le hace confiar en que habrá demanda de oficinas.

"Si tardas 20 minutos en llegar al trabajo, ¿por qué demonios vas a trabajar desde casa?", dice Clemente.

Pero algunos analistas sostienen que Madrid, que ya tiene cerca los parques empresariales AZCA y Four Towers, necesita realmente más inmuebles residenciales, no comerciales.

PwC calcula que Madrid necesitará 11.000 nuevas viviendas al año para satisfacer la demanda, mientras que un estudio de Gesvalt concluyó que la ciudad tiene un déficit de 214.000 viviendas asequibles.

Según EY, la ciudad tenía 1,7 millones de metros cuadrados de oficinas vacías en el primer semestre de 2023 y una tasa de desocupación de oficinas del 11%, frente al 9,3% de 2020.

Javier García-Mateo, jefe de estrategia y transacciones de EY para el sector inmobiliario en España, dijo que MNN debería reducir su espacio de oficinas planificado en 500.000 metros cuadrados y construir entre 15.000 y 20.000 viviendas adicionales en su lugar.

"¿Por qué vas a desarrollar oficinas cuando lo que necesitas allí es residencial?", dijo García-Mateo.

Pero algunos vecinos de la zona han hecho campaña contra el proyecto porque temen que acabe convirtiéndose en un gigantesco suburbio de lujo que margine a sus vecinos de clase trabajadora.

"Cuando no tienen salida en el mercado, los promotores convencen a la Administración para que les permita un cambio de calificación, de manera que donde van las oficinas, dentro de 20 ó 30 años serán viviendas. De lujo, por supuesto", dijo Vicente Pérez, quien encabezó una de esas campañas.

La alcaldía no respondió a la petición de comentarios. Hernández, de Crea Madrid Nuevo Norte, dijo que sería difícil cambiar la clasificación ahora que el proyecto está en marcha.

Clemente, de Merlin, dijo que el proyecto tardará hasta 40 años en completarse y que se irán incorporando oficinas al mercado para evitar inundarlo.

Los defensores del proyecto afirman que contribuirá a atraer más empresas internacionales a la capital española.

Paloma Relinque, directora de mercados de capitales de CBRE en España, afirma que Madrid carece de oficinas prime que cumplan las normas de sostenibilidad que exigen. La tasa de desocupación de oficinas de grado A en la zona donde se construirá MNN ronda el 0,7%, frente al 7,8% de todas las oficinas, según CBRE.

© Reuters. FOTO DE ARCHIVO. Un tren de alta velocidad pasa junto a los pilares de nueva construcción que sostendrán una zona verde que se construirá sobre la estación de tren de Chamartín y sus vías, como parte del nuevo distrito de negocios de la capital española 'Madrid Nuevo Norte', en Madrid, España. 5 de noviembre de 2023. REUTERS/Violeta Santos Moura

José Ramón Iturriaga, gestor de fondos de Abante Asesores en Madrid, que posee acciones de Merlin, estableció paralelismos con el reciente aumento de la construcción de hoteles de lujo en la ciudad.

"Si no se dispone de este tipo de espacio de oficinas premium, ciertos centros de negocios de gama alta no vendrán", dijo.

(Reporte de Charlie Devereux, Corina Pons y Guillermo Martínez; editado en español por Benjamín Mejías Valencia)

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