Por Rina Chandran
El derrumbe de un bloque de apartamentos de 117 años de antigüedad en un concurrido vecindario de Mumbai el mes pasado puso de relieve el precario estado de las viviendas asequibles en las ciudades indias, mientras llegan decenas de miles de personas de las zonas rurales todos los días en busca de empleo.
Treinta y cuatro personas, incluyendo un bebé recién nacido, murieron cuando el edificio de seis pisos se vino abajo después de fuertes lluvias en un vecindario congestionado en el centro financiero.
Era uno de los cientos de edificios viejos y decrépitos de la ciudad, en virtud de una arcaica ley de control de alquileres que ha mantenido bajos los alquileres, pero ha contribuido a que a que inquilinos de edificios ruinosos sean reacios a abandonarlos debido a la falta de opciones asequibles.
Alrededor de un tercio de los 1.250 millones de habitantes de India vive en ciudades, con cifras cada vez mayores cada año, ante la llegada de decenas de miles de personas que abandonan las aldeas para buscar mejores perspectivas económicas.
Alrededor de una cuarta parte de la población urbana vive en infraviviendas, en muchos casos en los suburbios, debido a una escasez crítica de viviendas asequibles, según la consultora social FSG.
Teniendo en cuenta que se están construyendo pocas viviendas para alquiler a precios asequibles, millones de inmigrantes pobres se ven obligados a vivir en condiciones inseguras e insalubres, en barrios de chabolas o en otros asentamientos informales donde pueden faltar las comodidades más básicas, dicen los analistas.
"No tienen opción", dijo Satyanarayana Vejella, cofundadora de Aarusha Homes, que gestiona habitaciones comunales para estudiantes y trabajadores con baja cualificación en cuatro ciudades indias.
"No pueden permitirse los altos alquileres en la ciudad, por lo que se ven obligados a ir al sector informal, donde las opciones pueden ser sucias o inseguras. Va a haber problemas de instalaciones sanitarias, de salud y seguridad que pueden afectar la productividad", dijo .
DISTORSIONES
La escasez de viviendas urbanas se estima en casi 20 millones de unidades y supone un obstáculo importante para el crecimiento económico más rápido que se considera necesario para sacar a millones de indios de la pobreza.
En el pasado los estados construyeron viviendas sociales para los trabajadores inmigrantes, incluidos los que trabajaban en fábricas textiles y puertos.
Pero a medida que la población crecía y la urbanización aumentaba, el gobierno renunció a este papel y lo dejó en manos del sector privado.
La mayoría de los estados tampoco han modificado las leyes de control de alquileres, aprobadas hace décadas, debido a la oposición de los inquilinos ricos que se benefician de los límites a los alquileres incluso en casas grandes.
La ley, que limita el ritmo de aumento de los alquileres, ha exacerbado la falta de vivienda asequible y el inmovilismo de los inquilinos de bajos ingresos que no pueden permitirse comprar casas.
En Mumbai, casi el 95 por ciento de la nueva construcción residencial entre 1961 y 2010 fue para propiedad privada, un fuerte aumento con respecto a años anteriores, según el IDFC Institute, un grupo de expertos con sede en la ciudad de 20 millones de habitantes.
"La ley de control de alquileres contribuye a la escasez de viviendas asequibles y a las distorsiones en el mercado del suelo", dijo Vaidehi Tandel, socia del Instituto IDFC.
"Hay muy poco stock de viviendas nuevas y el stock existente está en muy mal estado, así que hay poca protección para los pobres", dijo a la Fundación Thomson Reuters.
Desde 2015 existe un plan nacional de vivienda de alquiler urbano que se compromete a ofrecer viviendas sociales de alquiler para grupos vulnerables, incluidos los trabajadores migrantes y los pobres de las ciudades, pero no ha pasado de un borrador.
En cambio, el gobierno trata de cumplir un objetivo para proporcionar vivienda para toda la población en 2022, con un enfoque en la propiedad a través de préstamos subvencionados para los compradores e incentivos para los constructores.
Esto deja atrapados a los trabajadores de bajos ingresos en edificios inseguros dentro de barrios marginales y en "chawls", bloques de escasa altura con viviendas de una sola habitación construidas hace más de un siglo para trabajadores del servicio doméstico.
Miles de familias todavía viven en "chawls" en Mumbai, pagando un alquiler mensual de alrededor de 18-20 rupias (23-26 céntimos de euros) cada una, muy por debajo de los precios de mercado.
Muchos edificios están tan deteriorados que tienen que ser derribados y reconstruidos, dicen las autoridades. Pero los residentes se oponen a la medida, diciendo que se verán obligados a pagar alquileres más altos.
CUPONES DE ALQUILER
El gobierno debe intervenir para crear más viviendas sociales, dijo Vejella, que forma parte de una comisión para promover la vivienda de alquiler.
"Al igual que con la campaña para impulsar la propiedad, el gobierno debe ofrecer incentivos a los promotores y subsidios a los inquilinos", dijo Vejella, cuyos intentos por proporcionar alojamiento a los trabajadores de bajos ingresos han fracasado.
"De lo contrario no puede funcionar excepto salvo como un proyecto social" y no como un modelo de negocio con ánimo de lucro, dijo.
La escasez de viviendas asequibles es una realidad pese a que más de 11 millones de viviendas en las zonas urbanas de la India están vacías, según datos oficiales.
Es posible que los propietarios estén esperando a que los precios suban para vender con beneficio, o puede ser que sean reacios a alquilar por temor a que los inquilinos ocupen las viviendas y dejen de pagar el alquiler, dijo Tandel.
"Si estas casas vacías se ponen en el mercado de alquiler, podría solucionarse en mayor o menor medida la escasez de viviendas urbanas", indica el borrador del proyecto de política de vivienda de alquiler.
El gobierno anunció a principios de este año un plan de cupones de alquiler por 27.000 millones de rupias (421 millones de dólares) destinado a los inmigrantes y a los pobres urbanos en 100 Smart Cities, ciudades inteligentes, que forman parte de un plan de mejora del que según activistas no se beneficiarán los pobres.
El cupón, que implica una transferencia directa de efectivo para compensar parte o la totalidad del alquiler, puede ser la opción más viable, dijo Tandel.
"Pero los cupones sólo abordan el lado de la demanda", dijo. "Si no hay oferta de viviendas de alquiler, ¿cómo va a funcionar?"
Esa oferta puede tardar en llegar.
En Mumbai, miles de edificios en alquiler han sido clasificados como imposibles de mejorar mediante reformas y demasiado peligrosos para vivir.
El edificio que se derrumbó el mes pasado fue declarado inseguro hace seis años. El propietario se mudó en 2013 a un alojamiento proporcionado por una firma que está promoviendo viviendas en la zona.
"Les dije a los otros inquilinos que no era seguro, pero no querían mudarse", dijo Hakimuddin Bootwala.
"Tenían miedo de tener que pagar precios más altos si se mudaban. Pagaron con sus vidas", dijo.