La crisis inmobiliaria de los últimos dos años es la peor de los últimos 30 años: depende para quién. Sin duda lo es para las inmobiliarias que dependen de la cantidad de transacciones; desde 1980 hasta la fecha el promedio de escrituras anuales en CABA es de 91.215 unidades y los años 2012, 2013 y 2014 son los puntos más bajos de las últimas 3 décadas.
Sin embargo, no dirán lo mismo los propietarios que, para un uso personal o como inversión, tienen proporciones importantes de su patrimonio invertidos en inmuebles. En 1982, las propiedades en Capital Federal pasaron de valer en promedio un valor de U$S 1300 por metro cuadrado a U$S 400 mientras que en 2002 el mismo promedio bajo de U$S 1000 a U$S 600. En los últimos tres años, la propiedad ha perdido liquidez pero la baja en los valores ha sido mínima en comparación con otros períodos de los últimos 30 años.
Hay que entender la naturaleza del bien. Las propiedades “no se pudren”; su utilidad se mantiene en el tiempo y la amortización en comparación con otros bienes es mínima. Esto genera un mercado con una dinámica bien diferente a la mayoría de los bienes de la economía, en donde la oferta puede posponer las decisiones de venta por largos períodos.
Entonces, ¿qué sucede cuando no concuerdan las expectativas de precio de los propietarios con la de los compradores? Simplemente esperan, y en esta espera se encuentra un importante segmento de la oferta inmobiliaria en Argentina. Los agentes creen que la devaluación del peso en los últimos 2 años no es permanente como en 1982 y 2002, y no quieren convalidar precios en dólares más bajos. Del lado de la demanda tampoco esta claro cuál es la duración y la profundidad de esta crisis, y dónde se va acomodar el tipo de cambio por lo que también esperan.
Este desencuentro de oferta y demanda, generada por una enorme incertidumbre, nunca sucedió con tanta fuerza en tres décadas como en la actualidad. Por eso, la cantidad de transacciones caen a niveles sin precedente en los últimos 30 años.
“No es el CEDIN la solución a la parálisis del mercado”, habría que decirle a las inmobiliarias. No hay que traer dólares de afuera, los dólares para compra de inmuebles sobran en la Argentina. Es un problema de expectativas entre la demanda y la oferta. Así como la demanda con dólares locales pretende valores más bajos, lo mismo sucede con los que tienen dólares en el exterior, y como no encuentran “esos precios”, no hay operaciones. Por eso no funciona el CEDIN.
Esta situación se va a extender hasta que la demanda crea que el valor de las propiedades comenzará a crecer. ¿Cuándo llegará ese momento? En mi opinión, la bisagra es el cambio de gobierno. La demanda se va a activar cuando los agentes concluyan que, aunque los valores no son tan bajos como en otras crisis, sí lo son en comparación con otros países de la región, a los debería converger la Argentina.
Cuando veamos subir la cantidad de transacciones, aunque no llegue a niveles históricos, tendremos una señal de cambio de tendencia en el mercado que no demorará en presionar sobre los precios, y ese será el momento de comprar.