El mercado hipotecario mexicano: dos versiones de una misma historia

En un año en que la actividad económica y el empleo crecen a tasas cercanas al 4%, el crédito hipotecario de la banca comercial avanza, por segundo año consecutivo, a tasas de doble dígito. En octubre, el crecimiento en el número de créditos fue de 10.6% anual, y de 11.4% en el monto, medido en términos reales; en el periodo enerooctubre, las cifras marcan un aumento de 9.8% en el número de créditos y de 17.4% en el monto. Este aumento se explica tanto por el volumen de créditos como por el monto promedio de cada hipoteca, que ha crecido en forma significativa en los últimos años: en los últimos dos años, dicho monto ha aumentado 30% en términos reales.

Para el caso del Fovissste, cuyos recursos para otorgar financiamiento dependen en buena medida de la recuperación de la cartera, las condiciones han sido en este año mejores que en los anteriores, debido a un pago más oportuno a dicho instituto de parte de las entidades federativas y las dependencias federales, de los cobros que hacen a los trabajadores que cuentan con crédito. El Fovissste ahora cuenta con mejores instrumentos para garantizar que dichos pagos se realicen en forma oportuna. Así, el crecimiento en el Fovissste (15.2% anual en el número de créditos durante el periodo enero-octubre) se explica no por una mayor actividad sino simplemente por factores estadísticos: mientras que en años previos la mayor parte del crédito se terminaba otorgando al final del año, en 2012 la actividad se ha distribuido en forma más uniforme. Por el mismo efecto, deberíamos esperar que en los últimos meses del año, las cifras muestren una tasa de variación anual negativa. Y para el 2013, el crecimiento debería ser muy modesto, dado que en las proyecciones del instituto el número de créditos a otorgar no tendrá cambios (o será muy pequeño) respecto al año actual, que por cierto, también se mantendrá en niveles cercanos a 2011, entre 70 mil y 75 mil créditos.

En Infonavit, influye la diversificación de productos de crédito… ¿y algo más?

El Infonavit por su parte, a octubre registraba un crecimiento en tasa anual de sólo 1.5%, y de 1.1% en el monto de financiamiento en términos reales. La razón es simple: en su programa de financiamiento para el año, la participación del crédito para remodelaciones ha venido cobrando importancia, al punto de que en 2012 representan uno de cada cinco créditos otorgados por el instituto. Una segunda explicación, que vale la pena comenzar a mirar con detalle, es la disponibilidad de vivienda. A nivel nacional la participación de la vivienda usada es cercana al 35%, pero en algunas entidades, se ubica en niveles cercanos o superiores al 50%, como Baja California Sur, Campeche, Coahuila, Durango, Guerrero y Oaxaca, y en el Distrito Federal alcanza el 80%.

Para quienes aspiran a adquirir una vivienda nueva con crédito de este instituto, podrían estar comenzando a enfrentar dificultades para elegir una. En términos anualizados, los inicios de obra se mantienen en torno a 370 mil, que medido como proporción del total de hipotecas que se están colocando 590 mil, representan un 63%. Habrá que confirmarlo, pero aquí podrían estar presentándose las primeras señales que apunten (o anticipen) un repunte en la construcción de vivienda.

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