"El miedo a la Bolsa, la aversión al riesgo, los tipos de interés negativos y la enorme volatilidad de los mercados ha provocado un nuevo incremento de los precios inmobiliarios en zonas muy concretas de las principales capitales españolas, aunque en Madrid y Barcelona se advierte un cansancio notable, una disminución de los precios. Con todo, los cielos siguen dibujados con grúas y los camiones de áridos surcan carreteras principales y secundarias de todo el país. ¿Buen momento para invertir en inmobiliario? Si lo hacemos, ¿qué secuencias hay que seguir?", se pregunta Marcelo R. economista y gestor, que añade: Escribe Tiho Brkan@TihoBrkan que los accidentes inmobiliarios más importantes en las economías desarrolladas. Al escanear el gráfico, puede resumirlo diciendo que, a pesar de ser una clase de activo de menor riesgo, los precios pueden caer en un tercio (o más) y la caída puede durar al menos media década (si no más).
¿Presente y futuro en España?
El mercado residencial vive un cambio de ciclo. El precio de la vivienda usada en España descendió en el segundo semestre del pasado año un 2,1% en tasa interanual, la primera bajada registrada desde 2014, lo que deja el metro cuadrado medio algo por debajo de los 3.000 euros. Los datos provienen del XXX Informe sobre el mercado de la vivienda, elaborado cada seis meses por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) con datos de transacciones propias, y confirman que "estamos en un momento de bajada de precios y de reajuste del mercado de la vivienda, aunque por ahora no haya signos de crisis", explica Lázaro Cubero, director del departamento de análisis e informes del Grupo Tecnocasa.
En la actualidad, atendiendo a la serie histórica que comienza en 2004, el precio de la vivienda sigue estando a niveles inferiores que en los primeros registros. El pico de la serie se encuentra a principios de 2007, cuando el metro cuadrado rozó los 3.500 euros. A día de hoy se queda en los 2.297 euros, un 34% menos que entonces. "A nivel nacional hay un proceso generalizado de disminución de precios, impulsado principalmente por las grandes ciudades, que son las que marcan tendencia".
Así, mientras que la media estatal se sitúa en una disminución que ronda el 2%, Madrid y Barcelona presentan los descensos más acusados de todo el país, con respectivas bajadas del 3,85% y el 3,26%. Pese a ello, tanto la ciudad catalana como la capital siguen siendo las urbes más caras del país, con 3.143 euros y 2.594 euros por metro cuadrado, respectivamente.
Otras grandes localidades como Sevilla, Zaragoza, Málaga o Valencia siguen mostrando por ahora tasas de crecimiento moderadas pero positivas. Sin embargo, "prevemos que durante el actual año todas estas poblaciones sigan la tendencia marcada por Madrid y Barcelona", señala Cubero. "Después de crecer desde 2014, el mercado inmobiliario necesita frenar la subida y estabilizar precios. Se venden muchas viviendas todavía, pero el ciclo expansivo iniciado en 2013 llega a su fin y en la mayoría de ciudades vendemos menos", añade. Otras empresas especializadas en este tipo de predicciones, como urbanData Analytics (uDA), prevén comportamientos similares a lo largo del ejercicio, con bajadas o estancamientos de precios en las compraventas de viviendas.
Uno de los indicadores que abren un nuevo paradigma en el sector, y que en parte explican esta tendencia, es que los vendedores empiezan a estar dispuestos a aceptar mayores rebajas a la hora de desprenderse de la vivienda. Según los datos aportados por Tecnocasa, los descuentos respecto al precio de partida se situaron en el 5,3% al cierre de 2019, frente al 4,6% del ejercicio anterior. A su vez, la entidad ha detectado que buena parte de las viviendas están sobrevaloradas. En Madrid, por poner un ejemplo, la diferencia entre las expectativas de un propietario y la valoración del profesional alcanza el 17%.
También llama la atención, en opinión del coordinador del informe y catedrático de la Universidad Pompeu Fabra, José García-Montalvo, el descenso de las transacciones impulsadas por los inversores. En 2017, según los datos de Tecnocasa, algo más del 30% de los compradores adquirían una vivienda para invertir. Hoy, el porcentaje ha caído al 26,5%.