El sector inmobiliario recibe una amplia cobertura en las publicaciones financieras que Fisher Investments España analiza. Sin embargo, creemos que el sector, integrado por componentes residenciales y comerciales, a menudo se malinterpreta. A continuación, analizaremos algunos factores clave para comprender este sector del que tanto se habla.
Fisher Investments España sabe que el sector inmobiliario consta de dos componentes principales: el residencial y el comercial. Como supondrá, las viviendas individuales, tanto para uso personal como para arrendar, constituyen la mayor parte del mercado inmobiliario residencial.[i] Los participantes del mercado inmobiliario comercial son en su mayoría propietarios de empresas y fondos de inversión centrados en la generación de ingresos.[ii] El sector inmobiliario comercial, por su parte, consta de cinco categorías: oficinas (40 %), comercio minorista (20 %), residencial (15 %), logística (13 %), y hoteles y otros (12 %).[iii] Cabe señalar que el sector inmobiliario comercial residencial difiere del sector inmobiliario residencial, ya que incluye propiedades multifamiliares (es decir, apartamentos).
Desde el punto de vista del mercado de valores, el sector inmobiliario es relativamente pequeño: solo representa el 0,8 % del MSCI EMU, el 2,5 % del MSCI World y el 2,5 % del S&P 500 de Estados Unidos.[iv] Sus componentes son principalmente los fondos de inversión inmobiliaria y las empresas de gestión y desarrollo inmobiliario.[v] A nivel macroeconómico, la contribución del sector también es relativamente pequeña: como porcentaje del PIB (producto interior bruto, una medición gubernamental que refleja la producción económica de un país), la inversión en vivienda en la eurozona fue de solo el 5,9 % del PIB total en 2022.[vi] En ocasiones, Fisher Investments España ha observado que los analistas agregan a esa cifra el gasto en consumo de muebles y electrodomésticos, pero, en nuestra experiencia, hacerlo no aumenta significativamente la proporción y, además, se corre el riesgo de exagerar su impacto, ya que parte de ese consumo no está relacionado con la vivienda.
Actualmente, el sector inmobiliario suele ser objeto de la atención de los comentaristas financieros que Fisher Investments España sigue debido a su conexión con el sector financiero y, específicamente, con los bancos. Por ejemplo, el mercado inmobiliario residencial comprende el 33,5 % de los préstamos bancarios europeos, mientras que el comercial representa aproximadamente el 6 %.[vii] Hay quienes argumentan que la debilidad en un sector podría extenderse al otro, ya que, por ejemplo, el aumento de los tipos de interés incrementa el coste del endeudamiento, lo que puede afectar las valoraciones del sector inmobiliario. En las publicaciones financieras que Fisher Investments España analiza, se ha señalado recientemente que, dado el creciente número de oficinas vacías debido a la tendencia cada vez mayor a trabajar desde casa, los prestatarios podrían tener dificultades para pagar su deuda, lo que supondría un golpe para los bancos con una gran exposición a los préstamos al sector inmobiliario comercial. Si bien, según sugieren nuestros análisis, estas preocupaciones son exageradas, constituyen un buen ejemplo de que los acontecimientos en el sector inmobiliario pueden influir en el sentimiento en el sector financiero, y viceversa.
Según nuestros análisis, en el sector inmobiliario intervienen algunos factores específicos en materia de oferta y demanda que a los inversores les convendría conocer. En el lado de la oferta se encuentran las propiedades existentes y la nueva construcción. Fisher Investments España ha observado que esta última es sensible al coste de los materiales de construcción y la mano de obra. Por otra parte, opinamos que los cambios sociales y las preferencias individuales pueden impulsar la demanda. Por ejemplo, creemos que los confinamientos a causa de la covid apuntalaron en parte el aumento de los precios de la vivienda a principios de la década de 2020, ya que muchas personas buscaron un hogar más adecuado para trabajar a distancia.[viii] Y, a la inversa, por la misma causa, se redujeron los precios de las oficinas en ese lapso, ya que la demanda de espacios de oficinas se desplomó.[ix]
Nuestros análisis concluyen que los bienes raíces son particularmente sensibles a los tipos de interés, ya que el coste de los préstamos puede afectar a la demanda. Según una estimación del Banco Central Europeo (BCE), un aumento del 1 % en el tipo hipotecario puede dar lugar a una disminución del precio de la vivienda del 5 % en dos años.[x] Según Fisher Investments España, 2022 es un buen ejemplo de ello: en nuestra opinión, el aumento de los tipos hipotecarios eliminó a posibles compradores y redujo la demanda.[xi] Sin embargo, también creemos que los posibles vendedores prefirieron aferrarse a los tipos que venían pagando —tipos antiguos, relativamente bajos—, y decidieron no vender, lo que limitó la oferta. Además, la flexibilización y el endurecimiento de la normativa en materia de préstamos pueden influir en los tipos que pagan los prestatarios y la disponibilidad de hipotecas, lo que, en nuestra opinión, afecta aún más a la demanda. Consideramos que las características regionales, como los impuestos, las leyes de arrendamiento, las normas que regulan cada zona y otras restricciones, pueden repercutir tanto en la oferta como en la demanda. Por ejemplo, Alemania no grava las ganancias de capital sobre las propiedades mantenidas durante más de 10 años, lo que puede desincentivar las ventas y frenar la oferta.[xii] En el Reino Unido, los inversores que compraban para alquilar se han encontrado con impuestos más altos y nuevas cargas regulatorias, lo que ha impulsado a muchos de ellos a vender, lo que, a nuestro juicio, ha incrementado la oferta de vivienda.[xiii]
Creemos que comprender el sector inmobiliario puede contribuir a que los inversores tomen mejores decisiones acerca de su cartera. Según los análisis de Fisher Investments España, en primer lugar, es esencial no prestar atención a los pronósticos sobre los precios de los bienes raíces, ya que estos suelen ir a la zaga con respecto al mercado bursátil. Posteriormente, es necesario tener en cuenta que los fondos de inversión inmobiliarios son sensibles a los tipos de interés. El coste de propiedad se incrementa a medida que aumentan los tipos de interés, lo que reduce el valor de estos fondos. Por lo tanto, en nuestra opinión, es posible que el sector inmobiliario no resulte favorable en un entorno de tipos al alza. En relación con esta idea, es posible que le interese consultar las encuestas sobre el otorgamiento de préstamos bancarios (las Senior Loan Officer Opinion Surveys), cuyo objetivo es evaluar tanto la oferta como la demanda de crédito. Otro aspecto interesante que conviene observar es que, una desaceleración de la nueva construcción podría ser indicativa de que la oferta será relativamente baja en el futuro y, por tanto, de que los precios aumentarán. También creemos que, dada la exposición de los bancos a la deuda inmobiliaria (descrita anteriormente), si al sector bancario no le va bien, esto puede indicar que al sector inmobiliario tampoco.
A nuestro modo de ver, el sector inmobiliario puede ser un añadido beneficioso para las carteras de los inversores. Según Fisher Investments España, el hecho de que los inversores conozcan este sector y los factores que influyen en él les permitirá tomar decisiones más acertadas sobre su cartera.
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[i] "Real Estate Markets, Financial Stability and Macroprudential Policy", Jan Hannes Lang, Markus Behn, Barbara Jarmulska y Marco Lo Duca. Banco Central Europeo, 10/10/2022.
[ii] Ibid.
[iii] "Crisis Radar Falls On Fault Lines In Europe’s Commercial Property", Chiara Elisei y Dhara Ranasinghe. Reuters, 20/4/2023. Consultado a través de Internet Archive.
[v] Ibid.
[vi] Fuente: Eurostat, a 8/5/2023. Inversión en vivienda como porcentaje del PIB de la eurozona en 2022
[vii] "EBA Thematic Note – Residential Real Estate Exposures of EU Banks: Risks and Mitigants". Autoridad Bancaria Europea, 10/10/2022; véase también la nota iii.
[viii] Fuente: Banco de Pagos Internacionales. Afirmación basada en los precios de la vivienda en propiedad en la eurozona, valores trimestrales, del 31/3/2020 al 31/12/2022.
[ix] "Europe’s Offices Eye Same Fate As NYC If Values Drop, Rates Rise", Susan Munden, Bloomberg, 6/4/2023. Consultado a través de Internet Archive.
[x] "The Impact of Rising Mortgage Rates on the Euro Area Housing Market". Niccolò Battistini, Johannes Gareis y Moreno Roma. BCE, 22/9/2022.
[xi] "Euro Area Bank Interest Rate Statistics: January 2023". BCE, 3/3/2023.
[xii] "What Is The Capital Gains Tax Rate In Germany?", Expat Tax, 11/5/2023.
[xiii] "‘Lots Of Us Are Very Anxious’: Why Britain’s Buy-To-Let Landlords Are Selling", Sarah Marsh, The Guardian, 24/2/2023.