México: La mano que mece la cuna en el mercado hipotecario

La banca, un actor cada vez más importante

Medida a través de su participación en el financiamiento hipotecario, la banca ha venido ganando importancia en forma significativa durante los últimos años. A finales de 2009, la banca aportaba 29.6% del monto total de financiamiento otorgado a través del sistema financiero; al cierre de 2012, dicha participación alcanzaba ya el 37%. Cierto que durante este periodo se combinaron distintos factores que contribuyen a explicar el incremento. Por un lado, una menor participación de las sofoles, que en 2008 canalizaron al sector 24.3 mmp, y en 2012 la cifra fue de 0.6 mmp, en términos reales. Asimismo, los institutos de vivienda han reducido su colocación de créditos hipotecarios en el periodo, de 547 mil en 2009 a 486 mil en 2012; en consecuencia, el monto total de financiamiento por estas entidades pasó de 151 mmp a 142 mmp, a precios constantes. Ninguno de estos dos elementos sin embargo, minimiza el aumento de la actividad de la banca en los últimos años: desde el segundo semestre de 2010 y hasta febrero del presente año, el ritmo de crecimiento anual promedio en el monto de financiamiento ha sido de 12.8% en términos reales, de 57 mil mmp a 83 mmp, todo a precios constantes.

Este crecimiento no se justifica porque la banca esté ocupando el espacio que dejaron las sofoles, ya que éstas atendían a segmentos de ingreso medio bajo; en cambio la actividad de la banca ha crecido no sólo en el número de créditos otorgados sino especialmente en el monto promedio de cada hipoteca, que pasó de 726 mil en 2009, a 996 mil en 2013 (a febrero). Es decir, la banca se ha venido concentrando, cada vez más en los segmentos de ingreso medio y alto. Como proporción del financiamiento otorgado por la banca, la vivienda del segmento medio y residencial, ha pasado de representar el 63% en 2010, a 86% al inicio de 2013.

Estabilidad financiera y crecimiento económico, las bases del crédito hipotecario

El crecimiento en la actividad hipotecaria de la banca responde, por un lado, a la disponibilidad de financiamiento, o la oferta de crédito. La competencia entre estas instituciones da lugar a condiciones de financiamiento con tasas cada vez más bajas, y actualmente en sus niveles mínimos. No obstante, la demanda de crédito es el factor más importante. Y ésta se ha mantenido sólida debido no sólo a la mejoría en las condiciones de crédito, sino también al aumento en el empleo. Entre 2011 y 2012, éste creció a un ritmo de 4.5%, cuando la economía en general lo hizo a 3.9%. En estos dos años, la generación de empleos en el sector privado promedió 670 mil, cuando en la década anterior el promedio anual fue de 210 mil (380 mil si se excluyen los años en los que el empleo se contrajo).

Más aún, las perspectivas para el mercado hipotecario continuarán siendo favorables dado que, primero, las tasas de interés se mantienen estables y con tendencia a la baja (ante la perspectiva de una mejora en la calificación de la
deuda soberana por parte de las agencias calificadoras). Segundo, la actividad económica se mantiene al alza, tanto por el fortalecimiento del mercado interno como por una mayor integración industrial entre México y Estados Unidos;
al respecto, es interesante notar que el crecimiento de las exportaciones mexicanas a dicho país promedió 16% entre 2010 y 2012. Por último, la calidad de la cartera hipotecaria se mantiene contenida, por debajo del 3.5%.

Constructores pequeños y medianos, mejor posicionados para crecer

El crecimiento de la actividad hipotecaria en los últimos años se ha centrado en segmentos no directamente vinculados a los programas de apoyo por parte del gobierno, y tampoco representan el mercado principal de los constructores de vivienda más importantes.

Son los constructores medianos y pequeños los que más participan en el mercado de los segmentos medio y alto. De hecho, el programa de garantías impulsado por el gobierno federal, a través de la SHF, podría incluso fortalecer
aún más a estos constructores, quienes quizás cuenten con un historial relativamente corto con la banca y este programa mejora su perfil crediticio. Esto al final podría resultar muy favorable para el mercado en general, al
generar una oferta especializada más fuerte y con mayor capacidad para atender en forma oportuna las necesidades y tendencias de la demanda.

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