México: Continúan los contrastes en la actividad hipotecaria

La actividad hipotecaria muestra en el agregado, un menor nivel de actividad respecto al 2012. Se explica principalmente por un menor dinamismo en los créditos del Infonavit. Influye la diversificación de sus productos de financiamiento. La banca comercial, en cambio, continúa en crecimiento, a pesar de la desaceleración de la economía durante la primera mitad del año. Por el lado de la oferta, la construcción se mantiene rezagada, aunque en parte es coyuntural, por el proceso de definición de las reglas de subsidio, que frenó el registro por parte de algunos desarrolladores.

El crédito se ha moderado, principalmente por los institutos públicos

A lo largo de 2013, el mercado hipotecario ha mostrado un débil comportamiento en forma agregada, aunque con fuerte disparidad entre la actividad realizada por los institutos de vivienda y la banca comercial. Las cifras a mayo muestran para los primeros una contracción de 15% tanto en el número de créditos como en el financiamiento otorgado, este último en términos reales. Para la banca en cambio, los créditos otorgados con recursos propios muestran variaciones de 4.8% y 4.1% real en ambos indicadores.

En el caso de los institutos de vivienda, el menor ritmo de actividad puede asociarse, por un lado, a una menor disponibilidad de vivienda en los segmentos de bajos ingresos, derivado de la situación de las constructoras públicas, que se enfocan principalmente a este segmento; por otro, a la diversificación de productos de financiamiento que promueve el Infonavit. Para el caso de este instituto, la participación de los créditos para remodelación representaba el 41% del total, al final del primer semestre del año. La proporción es considerablemente superior a la que se tenía al cierre del 2012, cuando llegó a 25% (cerca de 144 mil créditos de un total de 578 mil otorgados).

En la banca, la competencia entre bancos compensa parcialmente la desaceleración

Para la banca comercial, los resultados reflejan el efecto combinado de la desaceleración de la actividad económica, que ha restado algo de impulso al número de créditos otorgados, y la mejora en las condiciones de financiamiento de los créditos como resultado de una mayor competencia entre las instituciones bancarias. Asimismo, el monto de crédito promedio mantiene un crecimiento significativo desde el 2010, que se explica por la estrategia de atender mejor a los segmentos de vivienda media y residencial. El resultado ha sido una mayor participación de la banca en el financiamiento total: del 28% de los recursos en 2010, a 38% en 2013.

Así, el efecto de la desaceleración se ha sentido en el caso de la banca a través de una moderación en el número de créditos otorgados, pero no en el financiamiento. Cabe decir también, que la competencia entre la banca por una mayor participación en el mercado hipotecario no ha relajado los estándares de otorgamiento de crédito. Por un lado, la razón de préstamo a valor se ubica en niveles cercanos al 65%, y la morosidad se mantiene contenida, en torno a 3.5%.

La oferta continúa rezagada, y su recuperación tomará algún tiempo

Por la parte de la oferta, de acuerdo con el RUV, la vivienda registrada se ubica en niveles del orden de 300 mil, en términos anualizados, siendo que al cierre de 2012 se ubicaban en 341 mil. Esta contracción responde en buena medida a la menor actividad por la parte de las empresas públicas, aunque otros factores que también influyen son la disminución en el presupuesto para subsidios en el presente año respecto al 2012 (7.6 mmp en 2012 vs 5.8 mmp en 2013, hasta antes del aumento anunciado a finales de junio, por 1.5 mmp), así como la diversificación de las soluciones de financiamiento de los institutos de vivienda, que tienden a disminuir el potencial de colocación de vivienda nueva. Es previsible que tras el anuncio de aumento en el presupuesto del programa de subsidios para el presente año, los registros muestren un repunte.

En síntesis, el mercado se encuentra en un proceso de ajuste, en el que influyen, por la parte de la demanda, la desaceleración de la economía, y una mayor diversificación entre las alternativas de los compradores en cuanto a los esquemas de financiamiento, particularmente con a través de las remodelaciones. Por la parte de la oferta, el mercado se ve afectado por la disminución en el ritmo de edificación, asociado principalmente a las desarrolladoras públicas. Tomará algún tiempo antes de que las empresas de nivel medio o grandes no públicas ocupen el mercado que ha quedado desatendido, además de que el propio modelo de vivienda está cambiando. Por lo pronto, por lo que resta de este año y parte del siguiente, la oferta de vivienda continuará a un paso lento, incluso con los programas de apoyo que impulsa el gobierno federal. Para los institutos de vivienda las soluciones alternativas de vivienda cobrarán mayor importancia.