En los últimos tiempos, los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) han experimentado una importante revalorización. Entre el 1 de julio y el 16 de agosto de 2024, el índice S&P 500 Real Estate Index creció un 9,9%, una subida superior a la del índice S&P 500, que fue del 1,4%.
La previsión de que la Reserva Federal (Fed) modifique su política de tipos de interés ha sido el principal factor de este repunte. Los REIT suelen depender del dinero prestado, lo que los hace sensibles a los cambios en los tipos de interés.
A pesar de estas tendencias positivas, los analistas de Wells Fargo (NYSE:WFC) aconsejan cautela con respecto al sector inmobiliario y tienen una opinión generalmente desfavorable de los REIT.
Durante varios años, Wells Fargo ha mantenido una opinión prudente sobre los REIT y el sector inmobiliario en general.
Desde marzo de 2022, los analistas han evaluado sistemáticamente el sector inmobiliario del S&P 500 como menos favorable que otros sectores dentro de este índice. A pesar del reciente aumento de los valores REIT, la postura de Wells Fargo no ha cambiado. La duda de la firma se basa en una serie de factores importantes.
En primer lugar, los registros del pasado indican que un descenso de los tipos de interés no conduce sistemáticamente a un buen comportamiento de los REIT. Aunque los tipos de interés fueron bajos entre 2020 y 2022, los REIT no obtuvieron buenos resultados relativos. Este patrón del pasado hace que sea incierto si el reciente aumento del valor de los REIT continuará.
"En segundo lugar, los REIT han sido débiles en comparación con otras inversiones durante mucho tiempo, y no estamos persuadidos de que este patrón de larga data haya cambiado", afirmaron los analistas. La tendencia continuada de malos resultados hace dudar de si las recientes mejoras son un cambio significativo o sólo una irregularidad pasajera".
En tercer lugar, los analistas predicen que el crecimiento de la economía estadounidense se ralentizará y seguirá haciéndolo hasta principios de 2025. "Si esto ocurriera, creemos que los sectores sensibles a la economía, como el inmobiliario, podrían verse afectados negativamente. Además, el gráfico siguiente indica que el número de retrasos en los pagos de los préstamos inmobiliarios ha aumentado hasta niveles no vistos desde 2013", comentan los analistas.
Aunque Wells Fargo aconseja en general cautela con el sector inmobiliario, señala que ciertos subsectores se ven menos afectados por los ciclos económicos y se están beneficiando de tendencias específicas.
Los REIT de centros de datos están prosperando debido a una mayor necesidad de almacenamiento y procesamiento de datos. Los REIT industriales están aprovechando el crecimiento de las compras en línea y los cambios en la gestión de la cadena de suministro. Los REIT de autoalmacenamiento se mantienen estables en diversas condiciones económicas.
Los REIT de telecomunicaciones están creciendo como resultado de la expansión de la infraestructura de red y la necesidad de una mayor conectividad. Estos subsectores muestran más potencial dentro del mercado inmobiliario más amplio.
Wells Fargo ha actualizado recientemente sus valoraciones de diversos sectores. En un informe fechado el 6 de agosto, la firma mejoró su calificación de U.S. Small Cap Equities, sugiriendo que las dificultades operativas más graves podrían haber pasado.
El sector de Servicios de Comunicación recibió una calificación más alta debido a la persistencia de fuertes tendencias de crecimiento en campos como la búsqueda en línea, las redes sociales y la inteligencia artificial. Sanidad recibió una calificación más baja, ya que Wells Fargo prevé un cambio hacia una expansión económica más rápida.
Wells Fargo ha observado un aumento de la diferencia de tipos de interés entre los préstamos del Bloomberg U.S. High Yield Corporate Bond Index durante las recientes fluctuaciones del mercado. Este aumento de la diferencia ofrece una oportunidad beneficiosa para invertir en bonos de alto rendimiento sujetos a impuestos.
El último asesoramiento de la firma muestra una visión más equilibrada sobre los bonos de alto rendimiento, reconociendo mejoras como una mayor capacidad de pago de intereses y una menor tasa de impagos de bonos.
La actividad de fusiones y adquisiciones (F&A), aunque sigue por debajo de la media de los últimos años, ha experimentado un pequeño aumento. Esto se atribuye al optimismo ante una posible disminución del crecimiento económico y la posibilidad de que se reduzcan los tipos de interés en el futuro.
Los términos de las operaciones actuales son coherentes con las tendencias pasadas, pero los elevados tipos de interés y la incertidumbre económica siguen frenando el número de operaciones.
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