Madrid, 21 mar (.).- El economista Gonzalo Bernados ha pronosticado para este año una "recesión inmobiliaria", con bajadas de precios del 5 % y una caída de transacciones del 15 %, que afectará más a la demanda de inversión y a la de clases medias-bajas y que encumbrará al alquiler de habitaciones como "mercado estrella".
En ese contexto, la vivienda de obra nueva será una "isla" en la que los precios subirán "porque es el precio pactado en 2022", ha explicado este doctor en Económicas, exvicerector y profesor titular de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona.
A su juicio, en el mercado residencial de obra nueva no habrá problema para que todo el stock sea absorbido, por lo que ha dicho que le sorprende que muchos promotores hayan parado la compra de suelo.
Bernardos, que ha intervenido este martes en la presentación del informe 2022-2023 de Engel & Völkers, ha subrayado que esta recesión inmobiliaria será distinta a la de la burbuja y que los culpables son el aumento de los tipos de interés y la disminución del crédito concedido a las familias que quieren comprar vivienda.
"Las condiciones económicas hacen que el mercado inmobiliario sufra una recesión, pero no será como en 2008, ni vamos a volver al nivel de ventas de 2013", ha apuntado este experto, que ha criticado la subida de medio punto en los tipos que aprobó la semana pasada el Banco Central Europeo (BCE).
LA DEMANDA DE INVERSIÓN, LA MÁS AFECTADA
En el mercado de vivienda usada, ha asegurado que la más afectada será la demanda de inversión, que se va a detraer porque para comprar por debajo del precio de mercado se necesita tiempo, dado que los vendedores siguen poniendo los precios muy altos en relación a lo que los compradores están dispuestos a pagar y el ajuste del precio es lento.
Además, como la banca quiere que no aumente la morosidad, va a ser más selectiva en la concesión de hipotecas y eso supondrá que el mercado en las zonas mejores aguantarán mejor que en las más modestas, con el consiguiente perjuicio de las clases medias-bajas.
También las ciudades pequeñas de la España interior "lo van a pasar peor que las grandes, que tienen una demanda importante de personas de clase media-alta a las que les afecta tanto la situación del mercado financiero, según su análisis.
"EntrE una vivienda de 300.000 euros en Madrid y una de Cáceres de 150.000 se para más la segunda. Y en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga los que buscan una vivienda de 400.000 euros, la buscarán de 320.000", ha ejemplificado.
Otro de los efectos que ha anticipado es la migración de los propietarios desde pequeñas agencias inmobiliarias a otras más grandes, cuando estos vean que cuesta mucho vender sus viviendas.
EL ALQUILER, UN PROBLEMA NACIONAL
Bernardos también ha opinado que el alquiler se ha convertido en un "problema nacional de primera categoría", basado en que la "generación gafe" (los nacidos a principios de los ochenta) no han podido comprar porque en los últimos años se han tenido que enfrentar a "una burbuja inmobiliaria, una crisis económica, la austeridad, los salarios de miseria de la reforma laboral de Rajoy, el coronavirus, y la guerra entre Rusia y Ucrania".
Ha dicho que a esto se le suma el gran aumento de la población itinerante: extranjeros desplazados a trabajar y residir en grandes ciudades, ejecutivos desplazados y estudiantes.
Según sus datos, el alquiler de temporada supone ya el 80 % de la demanda en las grandes ciudades y entre el 20 % y el 30 % del total para las agencias inmobiliarias, mientras que la oferta de "alquiler de protección oficial" es prácticamente inexistente, pues no llega a las 5.000 viviendas.
Ha puesto como ejemplo del día a día del mercado un piso de 55 metros cuadrados que sale en alquiler a 1.150 euros en el barrio madrileño de Chamberí o en el Ensanche de Barcelona y que el primer día recibe a catorce interesados y al día siguiente ya está alquilado por alguien que cobra 3.000 euros y que vivía en otro piso de 40 metros.
"Esto va a significar que el mercado estrella este año es el alquiler de habitaciones, porque la inmensa mayoría no ganan 3.000 euros", ha sostenido Bernardos y ha afirmado que la falta de oferta de alquiler en los alrededores de Madrid y Barcelona contribuye a ello.
Asimismo ha criticado que, con ese panorama, Podemos haya "lanzado una andanada detrás de otra contra los propietarios" y ha dicho estar "francamente preocupado por las familias más humildes, que tienen muy difícil acceder al mercado de alquiler en Barcelona y Madrid".
En línea con otros expertos, este economista ha defendido el "control de precios inteligente", es decir que la administración pague al propietario una parte de la renta de alquiler, hasta que sea capaz de construir un parque de vivienda social suficientemente grande en los alrededores de las grandes ciudades.
Esa cantidad (en torno a un 40 % del alquiler mensual) podría ser pagada en concepto de seguro de impagos, de exención fiscal (IRPF e IBI), prestaciones directas o subvenciones a un arreglo de la vivienda, con el fin de estimular la oferta, según su propuesta.