Madrid, 11 ene (.).- Los precios de la vivienda nueva subirán cerca de un 4 % interanual hasta marzo de 2023 y luego se estabilizarán con tasas de crecimiento por debajo del 1 %, mientras que las casas de segunda mano se encarecerán hasta un 9 % a mediados de año, para después continuar creciendo en ratios más moderados.
Según el XVII Observatorio de la Valoración de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor que agrupa a las principales sociedades de tasación), algunos expertos creen que la escasa actividad promotora de obra nueva hará que la vivienda siga siendo un bien escaso.
Por ello auguran que el precio podría ser considerablemente más alto, sobre todo si hay un incremento fuerte en la demanda por parte de no residentes y para usos de alquiler temporal.
Además, si se tiene en cuenta la influencia del incremento de los costes de construcción y energéticos y la escasez de mano de obra, se podrían llegar a registrar incrementos de precios de en torno al 5 % durante 2023.
También hay expertos que estiman en el informe que los precios de la vivienda usada se moverán en tasas similares a las esperadas para la obra nueva e incluso hablan de posibles descensos a lo largo del año.
EL IMPACTO DE LA INFLACIÓN
El informe señala que la inflación sostenida tendrá impacto en las decisiones de los inversores y que podría afectar, de un modo relevante, al mercado inmobiliario, no solo con adelantos en las decisiones de compra para protegerse de aumentos futuros, sino también como efecto indirecto del incremento de los alquileres.
Un 58 % de los expertos que han participado en él indican, sin embargo, que la subida de cuotas hipotecarias derivada de la elevación de los tipos de interés moderará la subida de los precios de venta.
También considera que, si bien las rentas están efectivamente vinculadas por contrato a la inflación, la capacidad de trasladar este aumento será menor en el entorno económico actual, especialmente en el ámbito residencial, debido a la reducción de las posibilidades de pago de los inquilinos, así como a las políticas proteccionistas impulsadas por el Gobierno, que ha prorrogado para todo el año el tope del 2 % en la revisión anual de rentas.
Según la XVII edición del Observatorio, los precios de las viviendas españolas crecen de manera muy suave, frente a la mayoría de países desarrollados, donde lo hacen a cotas más elevadas hasta tasas de revalorización equivalentes a las de los años previos a la crisis financiera.
La responsable del departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante y autora del informe, Paloma Taltavull, explica que esta situación podría ser el reflejo de la escasa capacidad de compra de los hogares que entran al mercado por primera vez en los mercados más tensionados y de la restricción de la oferta.
Los expertos opuestos a esta perspectiva creen que las tasas de crecimiento de los precios de los últimos periodos no son "suaves" y que una oferta anual de más de medio millón de viviendas usadas tampoco es una restricción si se tiene en cuenta el bajo crecimiento de la población española.
EL ALQUILER, MÁS CARO QUE ANTES DE LA COVID
El informe también recoge que los precios de alquiler en España han aumentado aceleradamente desde principios de 2022 y han alcanzado ritmos de crecimiento superiores a los de antes de la pandemia de covid.
La diferencia en los niveles de aceleración de 2022 con respecto a los de dos años atrás (que fueron menores al 15 %) podría ser debida al diferencial de inflación, aunque el hecho de que el incremento de precios de los alquileres sea muy dispar en la geografía española pone de manifiesto la existencia de otros factores, entre otros, la restricción de la oferta de alquiler en los núcleos urbanos donde ya había tensionamiento.
En esas zonas la demanda se suavizó durante la pandemia, pero ha retornado a niveles habituales por la vuelta a la oficina y por la vuelta del turismo.
Para Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV, la perspectiva de 2023 es de "moderación" en los precios, tanto en el segmento de obra nueva con en la segunda mano, en este caso más "sostenidos por la ausencia de oferta suficiente en los entornos más demandados y el impacto de la inflación y otros factores en los costes de producción".