Arantxa Iñiguez
Fráncfort (Alemania), 25 ene (.) .- Los precios de compra de la vivienda se han duplicado en muchas partes de Alemania desde 2009, especialmente, en las grandes ciudades, y no se espera una caída a corto plazo, aunque sería posible a partir de 2022.
La subida de los precios de la vivienda ha sido desde 2009 de un cien por cien en algunas ciudades como Berlín, Fráncfort, Hamburgo, Colonia y Düsseldorf y en Múnich, mucho más fuerte, del 150 %.
El economista de Deutsche Bank (DE:DBKGn) Jochen Möbert considera que en Alemania podría ocurrir algo parecido a lo que sucedió en Holanda, donde tras un auge del mercado inmobiliario se produjo una caída de los precios del 20 % durante dos años.
Möbert prevé que los precios de la vivienda suban en Alemania, como mínimo, hasta el 2022, pero podrían seguir aumentando durante más tiempo dependiendo de qué ocurra en la industria y en el mercado laboral.
En verano de 2019 la llegada de inmigrantes ha caído a mínimos desde 2010. Möbert considera que se trata de un fenómeno temporal porque la demanda de trabajadores en la industria se ha debilitado, pero si esta tendencia continúa el auge inmobiliario puede concluir antes.
En 126 ciudades de Alemania, en las que viven 30 millones de personas, la subida de los precios de la vivienda ha sido de una media del 90 % en los últimos diez años, según datos de la consultora bulwiengesa.
A su vez, el aumento de los precios de compra impulsa al alza los precios de alquiler.
La subida es tan fuerte por varios factores, como que los tipos de interés estén muy bajos y la búsqueda de inversiones sin riesgo durante la crisis financiera.
Además, la llegada de un gran número emigrantes a Alemania, no sólo los refugiados sino también de otros países europeos, ha reducido el espacio habitable en las grandes metrópolis y disparado los precios de compra y de alquiler.
También se construye poco en Alemania, donde los precios de la vivienda hace diez años eran muy bajos en la comparativa internacional y ahora se vive una situación históricamente insólita.
En los años 90 del siglo pasado, después de la Unificación de Alemania, la rentabilidad del Bund era del 9 % y los tipos de interés inmobiliarios superaban el 10 %, por lo que era muy caro financiar un piso o una casa, y poco interesante porque la renta fija daba un rendimiento elevado.
Moebert considera que la especulación, como ocurre en Londres y otras grandes ciudades, no es una causa tan determinante de la subida de los precios en el mercado inmobiliario alemán y que su dimensión es más pequeña.
Pero, por ejemplo, en Fráncfort, se pueden ver nuevas urbanizaciones que están vendidas completamente desde hace varios años, aunque no están terminadas de construir, y se ven pisos vacíos.
Ahora los tipos de interés hipotecarios en Alemania, donde algo menos de la mitad de la población compra una vivienda, se sitúan de media en el 1,3 % y los préstamos hipotecarios se han disparado y han alcanzado los 1,035 billones de euros en el tercer trimestre del pasado año.
Tras la Unificación hubo incentivos fiscales para construir en el este del país y se creó un exceso de capacidades hasta 2009 que colapsó los precios y tuvo efectos también en el oeste.
Además las condiciones de alquiler eran muy buenas y los inquilinos a largo plazo tienen derecho a permanecer en el piso, así que durante años a mucha gente no le interesaba comprar.
El mercado de vivienda va a seguir impulsado este año por el robusto crecimiento de los ingresos, el sólido mercado laboral y los bajos tipos de interés.
El Banco Central Europeo (BCE) va a mantener, previsiblemente, los tipos de interés en el 0 % durante algunos años.
La oferta de vivienda nueva en Alemania va a ser limitada durante varios años porque se construye poco, los permisos de construcción se han estancado en 2019 y hay una falta de trabajadores cualificados en el sector de la construcción.
Como los compradores tienen hipotecas a largo plazo, casi un 98 % de todas la hipotecas tiene un vencimiento de, al menos, cinco años, los hogares tienen un riesgo limitado por posibles subidas de las tasas, pero los bancos sí que pueden tener problemas si cae el valor de los inmuebles.